摘要：招商积余(001914)核心观点：事件：近日，公司公布2022年年报。2022年全年，公司实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；实现归母净利润5.94亿元，同比增长15.72%；实现基本每股收益0.56元/股，同比增长15.71%。剔除减免租金影响，营收利润协同增长。2022年，公司实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；其中物业管理业务实现125.04亿元，同比增长26.19%，主要系原有项目增长以及新拓展项目增加；资产管理业务实现营业收入4.65亿元，较上年同期下降16.40%，主要系购物中心等持有型物业收入减少及减免租金影响。公司响应国家政策，履行社会责任，减免房产租金0.86亿元，减少归母净利润0.81亿元。减免房产租金影响后，公司2022年度归母净利润较上年同期增长31.58%，业绩保持较快增长。物管业务基底夯实，提质增效稳重有进。基础物业管理方面，2022年末公司在管面积3.11亿平方米，同比增长11%，净新增面积3040.9万平，同比增长10.68%。公司物管板块实现营业收入125.04亿元，同比增长26.19%，占营业收入总额的96.01%。物管板块实现毛利率9.78%，较去年下滑1.33pct，主要由于宏观经济等外部因素影响导致物业行业整体表现出增速放缓、盈利下滑的情况。2022年内公司落实降本增效，将为后续业绩增长提供更高空间。外拓成绩硕果累累，项目结构持续优化。公司扩大市场触角，外拓业务高质量增长。新签年度合同额33.14亿元，同比增长8.66%，其中第三方项目新签年度合同额27.77亿元，占比83.80%，对母公司依赖度进一步下降，千万级以上项目占比超过50%，获取优质项目能力加强，项目结构得到优化。公司非住业态管理面积达1.83亿平，占比接近60%，非住业态优势持续提升。公司业务外拓多点发力，“总对总”业务高效服务美团等大客户群体，新签年度合同额同比增长46%；合资合作与地方资源平台强化合作，新签年度合同额同比增长49%，补强公司在城市服务、公建等领域资源。增值业务成绩斐然，平台业务增速喜人。公司增值业务成绩瞩目，平台增值业务锚定集采、社区增值业务，实现营业收入5.76亿元，同比增长117%，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，平台化经营卓有成效，数据稳步提升，业态多元化发展。专业增值服务稳中有进，专业公司与城市公司条块结合，实现营收18.70亿元。经济复苏助力资管业绩可期，资源协同赋予业务乘风起航。资管业务实现营业收入4.65亿元，同比下降16.40%，主要是受房产租金减免和赣州九方剥离的影响。商业运营方面，在管商业项目52个（含筹备项目）管理面积293.1万平，同比增长63.74%；持有物业出租及经营方面，总可出租面积为48.86万平，出租率为97%。随着我国经济复苏，为资管业务注入新的动力。在与母公司招商蛇口的业务协同下，凭借自身的口碑与服务，我们看好公司资管业务的长期价值。轻重分离卓有成效，资产负债结构优化，充足现金流为业务拓展与收并购保驾护航。2022年，公司重资产业务剥离有效推进，上半年出售深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司100%股权获取3343万元投资收益；4月开启天津项目退地工作；22年末拟出售7家子公司，均为对应主业持有物业性质的公司。预计交易完成可为公司补充充足现金流，改善公司资产负债结构。公司分别于21年12月收购上航、南航物业增强航空物业服务能力，以及于2022年6月整合汇勤、新中物业，布局金融物业领域，三季度外拓新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地。可以预见盘活资产带来的充足现金流将继续增强公司业务拓展能力与提高收并购预期，从而巩固非住业态物管赛道优势，加深护城河。投资建议：2022年公司业务的提质增效稳步推进，外拓业务高质量增长，随着经济复苏资管业务增长可期，轻重分离有序推进。公司作为央企物管旗舰龙头企业，在非主领域处于领先地位，受益于股东资源以及外拓机制创新，在物业管理领域的市场占有率有希望进一步提升。我们预计公司2023-2025年每股收益分别为0.75元/股、0.92元/股、1.13元/股，以3月17日的收盘价15.22元计算，对应的市盈率分别为20.3倍、16.5倍、13.5倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。风险提示：项目外拓不及预期、物管行业竞争加剧、物业费市场化进程缓慢及收款难度提高等风险。

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