房地产行业点评报告:销售数据边际改善,房企投资下行压力犹存开源证券2023-03-16.pdf
摘要:商品住宅销售额同比增长,东部区域市场回暖进程较快国家统计局发布2023年1-2月商品房行业数据。2023年1-2月,全国商品房销售面积1.51亿平,同比下降3.6%(2022年全年-24.3%);1-2月商品房销售额1.54万亿元,同比下降0.1%(2022年全年-26.7%),其中商品住宅销售额同比增长3.5%。分区域看,东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%(2022年全年分别为-25.1%、-25.7%、-30.6%、-40.9%),东部区域市场回暖进程较快。整体来看,疫情封控结束需求释放叠加中央和地方政府宽松购房政策,2023年前两月销售数据降幅收窄,销售市场企稳复苏态势初显,但小阳春持续性仍需观察,市场全面恢复仍需时日。新开工面积同比仍降,竣工面积同比企稳回正2023年1-2月,全国房屋新开工面积1.36亿平,同比下降9.4%(2022年全年-39.4%);其中住宅新开工面积0.99亿平,同比下降8.7%(2022年全年-39.8%),整体仍保持下降趋势,源于2022年品牌房企拿地减少,并且1-2月行业仍处于低需求、弱预期的状态,房企新开工意愿较弱。2023年1-2月,房屋竣工面积1.32亿平,同比增长8.0%(2022年全年-15.0%),其中住宅竣工面积0.98亿平,同比增长9.7%(2022年全年-14.3%),在疫情政策全面放松后,工程进度恢复正常,竣工面积同比增长,伴随保交付政策持续推进,我们预计2023年竣工数据将持续改善。投资下行压力依旧,房企资金压力犹存2023年1-2月,房地产开发投资额1.37万亿元,同比下降5.7%(2022年全年-10.0%),其中住宅开发投资额同比下降4.6%。开发投资数据承压一方面源于市场销售持续不及预期,降低了房企投资能力和投资意愿;另一方面投资拿地减少,导致开复工面积减少。我们预计在销售市场复苏预期下,短期内行业拿地面积、新开工面积有望修复,长期来看房企融资恢复正常,开发投资能力有望企稳。2023年1-2月,房地产开发企业到位资金2.13万亿元,累计同比下降15.2%(2022年全年-25.9%),其中自筹资金单月下降18.2%,企业资金压力犹存。投资建议伴随中央和地方宽松政策不断出台,1-2月商品房销售数据边际改善。2022年1-5月基数持续下行,低基数下后续销售数据有望持续回暖,我们认为伴随3-4月小阳春推盘高峰到来,2022年拿地积极的国央企货值会更充裕。板块贝塔依赖政策放松和房价波动,个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。供给侧改革下,持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的:(1)保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企;(2)万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。风险提示:行业销售恢复不及预期,政策改善不及预期。
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