房地产周报:多地放松限售,稳支柱与防风险并重东兴证券2023-03-14.pdf
摘要:投资摘要:市场行情:本周(3.6-3.10)A股地产指数(申万房地产)涨幅-4.91%(上周0.74%),A股大盘(中证A股)涨幅-3.25%(上周1.09%);H股地产指数(克而瑞内房股领先指数)涨幅-9.32%(上周2.13%),H股物业指数(恒生物业服务及管理指数)涨幅-11.90%(上周4.51%),H股大盘(恒生指数)涨幅-6.07%(上周2.79%)。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。行业基本面:新房销售继续回暖、二手房销售持续升温。从数据来看,26城商品房累计销售面积(1.1~3.10)同比0.9%;12城二手房成交面积(1.1~3.10)同比30.8%。土地市场成交改善。从数据来看,100大中城市本年累计(2022.12.26~2023.3.12)成交土地建面同比-0.7%,上周累计同比2.9%;本周100大中城市(3.6~3.12土地成交溢价率7.3%,上周2.2%;100大中城市本年累计(2022.12.26~2023.3.12)土地成交总价同比4.6%,上周累计同比7.3%。内债融资略有下滑,外债余额降幅扩大。从数据来看,境内地产债发行规模(1.1~3.12)累计同比-2.6%,2月整月同比16.2%;内地房企海外美元债券余额(截至3.12)同比去年同期-25.56%,环比上月末-5.11%;内地房企海外港元债券余额(截至3.12)同比去年同期-14.78%,环比上月末0.61%。投资策略:3月7日,住建部部长倪虹表示,对于今年房地产的企稳回升充满信心,2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫,一是稳支柱,二是防风险,三是惠民生。在防风险方面,要防范化解房地产“灰犀牛”风险,避免和金融风险、地方债风险交织,发生系统性风险。支持改善性住房需求与防范化解房企风险将会是2023年房地产供需两端支持政策的主要方向。一方面,销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心,只有新房市场销售实现了持续性复苏,才能确保房地产市场的平稳。当地产行业的企稳对于“促投资、稳增长、保就业”具有重要作用,对稳定经济大盘有重要意义。另一方面,只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展,才能有效防止地产行业发生系统性风险,进而防范银行系统和地方债务两大风险。本周,长沙、常州和深汕特别合作区都进一步放松了限售,我们认为,当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展,政策正在形成合力,销售市场正在走向触底回升。我们认为,优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善,在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持,有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。风险提示:行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
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