房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告(2023年2月):需求侧按揭增量仍有限,供给侧民企融资略改善光大证券2023-03-13.pdf
摘要:需求侧:居民按揭增量仍有限,主流银行放贷提速2023年2月,居民部门新增存款7,926亿元,同比增加10,849亿元,环比减少54,074亿元;1-2月,居民部门累计新增存款7.0万亿元,同比增加18,749亿元(+36.6%)。2月人民币贷款增加18100亿元,同比增加5800亿元,环比减少30900亿元;其中居民部门新增2081亿元,同比增加5450亿元。拆分居民部门来看,2月居民短贷增加1218亿元,同比增加4129亿元,环比增加877亿元;居民中长贷新增863亿元,同比多增1322亿元,环比减少1368亿元。1-2月累计新增居民中长贷3094亿元,同比增速为-55.6%,新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约4.6%(2022年全年水平为12.9%)。截至3月10日,全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.04%/4.91%,主流银行平均放款周期28天。供给侧:房地产债权支持工具加速落地生效,信用债发行同比回升2023年2月房企境内外单月合计发债432亿元,环比-10.4%,同比+30.0%,单月净融资-355亿元。其中2月境内发债规模回落,单月发行375亿元,环比下降4.0%,同比上升24.3%,单月净融资74亿元;2月境外债单月发行56亿元,环比下降34亿元,同比上升82.5%,单月净融资额约-430亿元。具体来看,主流国央企仍保持相对畅通融资渠道,随着中央及地方相关支持政策的出台,市场信心逐渐恢复,民营房企融资环境也得到一定程度改善。民企存量债务展期及重组方面,华夏幸福、阳光城、金科集团和中国奥园涉及已到期债券(或部分)本金以及(或)应计利息商议展期和债务重组的情况。2022年9月/10月/11月,抵押补充贷款(PSL)当月分别新增1082/1543/3675亿元;2023年2月,当月新增17亿元,为“保交楼”提供有力的资金保障。截至2023年2月,PSL余额为3.14万亿元,同比增长12.15%。截至3月3日,C-REITs产品已增至25只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看,除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外,其他产品全部实现正收益,其中10只股价(截至23-3-3)较上市首日涨幅超20%,平均录得涨幅16.6%。投资建议:2023开年监管部门密集发声,释放积极信号,房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转,房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看,多部委相继表态,通过信贷、债券、股权“三箭连珠”综合协同,执行层面的可操作性大幅提升,有力提振了房地产行业信心;需求侧来看,5年期LPR连续下调,地方政府“因城施策”引导合理住房需求,包括优化“认房认贷”标准,下调首付比例及按揭利率,发放购房补贴等。政策利好频发,供给侧信用风险出清,促需求实质性升温,疫情管控优化,供需回暖可期,资本市场关注度提升,投资建议关注三条主线:1)看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升,建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等;2)看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企,建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等;3)关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率,建议关注华润置地、上海临港等。风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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