摘要：行业追踪（2023.3.4-2023.3.10）近期，一二线城市高频成交数据已出现明显回暖。经我们测算：1）若全年一二线城市商品销售面积同比回暖至+15%，则三四线城市同比收窄至-11%，全国同比即可持平；2）若全年三四线同比达-15%，一二线需同比+21%，全国同比持平；3）若全年三四线同比达-20%，则一二线需同比+29%，全年同比回正。一二线城市对销售的拉动作用有多大？2022年，全国商品房销售面积为13.58亿平，同比-24.3%。经我方推算，一线城市商品房销售面积约占3.7%，二线城市约占37.5%，三线及以下城市约占59%。从近期新房高频成交数据看，截止23年第3月10日，62城商品房累计成交面积为3635万平，同比-12.5%，累计增速较1月提升27.5pct，较2月提升3.4pct，地产销售企稳回升的复苏逻辑已得到初步验证。结合目前各能级复苏趋势，我们分别对一线、二线、三线及以下城市全年商品房销售面积给予积极/中性/谨慎假设，进行测算。考虑去年诸多特殊事件影响下超跌月份带来的低基数效应，我们预计积极情形下，一二线城市有较大概率在未来有望实现正增长，若一、二、三线及以下分别同比+10%、+20%、-5%，全国商品房销售面积有望同比小幅上升5%，中性假设下若分别同比+8%、+15%、-10%，全国面积维持不变；而在谨慎假设下若分别同比+5%、+15%、-20%，全国同比-7%。从一二线合计来看，若全年一二线城市商品销售面积同比回暖至+15%，则三线及以下同比收窄至-11%，全国同比即可持平。“稳支柱”目标也需倚赖一二线城市带动2023年3月7日，住建部部长倪虹在十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”表示：“稳支柱”是2023年住房和城乡建设工作的首要任务，房地产业2022年增加值占GDP达6.1%，是重要支柱产业之一。我们认为在当前能级分化趋势下，“稳支柱”目标仍需倚赖一二线城市的带动，未来继续稳固购房者信心并提升三、四线城市购房意愿或是“稳支柱”发力的侧重点之一。同时对政策的底线可能不必过度担忧，政策释放节奏或仍将遵循需求托底下相机调整的原则，继续坚持一城一策，针对部分热点城市的要防止市场的大起大落，针对复苏乏力的城市积极推动市场企稳回升。3月新房成交降幅收窄，二手房成交同比继续回暖新房市场本周成交451万平，月度同比-6.36%，相较上月改善34.47pct；累计库存11645万平，一线、三线及以下去化加速，二线去化放缓。二手房市场本周成交248万平，月度同比+69.23%，相较上月下降56.54pct。土地成交建面1031万平，滚动12周同比+16.19%，成交总额49亿元，滚动12周同比-0.17%，全国平均溢价率+2.24%，滚动12周同比-0.1pct。本周申万房地产指数-4.91%，较上周下跌5.64pct，涨幅排名25/31，跑输沪深300指数0.95pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-6.46%，较上周下降8.46pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.39pct；克而瑞内房股领先指数为-9.32%，较上周下跌11.44pct。投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响；4）测算具有一定主观性，仅供参考

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