房地产行业研究周报:2月房企销售改善民企拿地回温申港证券2023-03-06.pdf
摘要:投资摘要:每周一谈:2月房企销售改善民企拿地回温2月房企销售排行榜出炉,房企销售数据同比增速有显著改善。中指研究院房企权益销售额TOP100总金额累计同比增速-6.4%,较1月提高27.4pct,单月同比增速+35.9%,较1月提升69.7pct,尽管存在部分农历春节假期错位的影响,但房企销售同比增速改善幅度较高,反映了新房市场回暖的现实。预计1-2月全国商品房销售累计同比增速将有同步的显著改善。由于统计局的口径包括部分房企开发的保障性住房,且存在2022年房企销售排行榜挤水分,部分头部民企局部违约导致业绩大幅下滑的三重影响,2022年统计局商品房销售数据与TOP100房企销售数据同比增速存在一定差异,从累计口径来看二者差距范围在15.4-26.1pct之间;参考历史规律统计局销售数据应表现好于房企端,1-2月商品房销售数据将同步迎来显著改善。分规模来看,大规模房企仍体现出竞争优势。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企2月权益销售额累计同比增速分别为+3.59%、-6.61%、-23.95%,分别较上月提升31.2pct、27.7pct、21.5pct,单月同比增速分别为+57.84%、+32.41%、+7.36%,分别较上月提升85.4pct、66.7pct、52.8pct。除新进排行榜房企外,TOP50房企中已有28家房企实现累计同比增速转正。增速最高的10家房企分别为中国中铁(+214%)、保利置业(+192%)、中建三局(+172%)、越秀地产(+150%)、北京城建(+137%)、兴城人居(+103%)、华润置地(+82%)、华发股份(+75%)、电建地产(+61%)、招商蛇口(+57%)。从行业的相对站位来看,2月权益销售排行榜较1月变动不显著,但较2022年全年销售仍保持着较大变化。TOP3中,保利发展超越万科登顶,较1月提升1位,较22年提升2位,较22年下降1位;TOP10中值得关注,越秀(+2/+4)、建发(0/-1)、龙湖(+3/-1)、华发(0/+9)。2月房企土拍排行榜数据公布,民企参与热度有所提升。1-2月中指研究院统计房企权益拿地金额TOP50房企中,民企比例达25%,较此前由国央企、地方国企及城投平台占绝对多数的构成有了一定变化;具体房企来看,民企取地以地方中小民企为主,但滨江、新城、中天美好等大中型民企均有取地。销售端持续回暖,房企拿地转为积极,行业基本面改善确定性渐强,建议积极关注板块未来表现;销售同比增长,拿地表现积极的房企,成长确定性强,较受市场青睐,同时可关注第二梯队如城建发展、保利置业等标的未来走势。数据追踪(2月20日-2月26日):新房市场:30城成交面积单周及累计同比分别为+13pct、-7pct,一线城市-13pct,-12pct,二线城市+6pct,-9pct,三线城市+75pct,+2pct。二手房市场:13城二手房成交面积单周同比+73ct,累计同比+18pct。土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比-9pct,成交建筑面积累计同比+27pct,成交金额累计同比+14pct,土地成交溢价率为2%。城市行情环比:北京(-35pct),上海(-37pct),广州(-51pct),深圳(-14pct),南京(+11pct),杭州(+11pct),武汉(-9pct)。投资策略:建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等,关注资信背景良好,有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况改善的民企,关注中小市值国企规模扩张,代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。
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