房地产周报:启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持东兴证券2023-02-28.pdf
摘要:投资摘要:市场行情:本周(2.20-2.24)A股地产指数(申万房地产)涨幅0.94%(上周-3.16%),A股大盘(中证A股)涨幅0.99%(上周-1.65%);H股地产指数(克而瑞内房股领先指数)涨幅-0.18%(上周-2.73%),H股物业指数(恒生物业服务及管理指数)涨幅-3.22%(上周-0.01%),H股大盘(恒生指数)涨幅-3.43%(上周-2.22%)。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。行业基本面:新房销售继续回暖、二手房销售热度提升。从数据来看,27城商品房累计销售面积(1.1~2.17)同比-7.3%,1月整月同比-33.1%;12城二手房成交面积(1.1~2.24)同比23.1%,1月整月同比-22.5%。土地市场成交继续改善。从数据来看,100大中城市本年累计(2022.12.26~2023.2.26)成交土地建面同比11.3%,上周累计同比16.3%;本周100大中城市(2.13~2.26土地成交溢价率5.2%,上周4.5%;100大中城市本年累计(2022.12.26~2023.2.26)土地成交总价同比12.5%,上周累计同比6.5%。内债融资略有下滑,外债余额持续下降。从数据来看,境内地产债发行规模(1.1~2.26)累计同比-4.3%,1月整月同比-7.7%;内地房企海外美元债券余额(截至2.26)同比去年同期-22.77%,环比上月末-1.29%;内地房企海外港元债券余额(截至2.26)同比去年同期-16.05%,环比上月末-16.05%。投资策略:监管机构接连出台“不动产私募投资基金试点”和“金融支持住房租赁市场发展”的政策,推动地产业向新发展模式平稳过渡。2月20日,证监会启动不动产私募投资基金试点工作,基金投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。2月24日,央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。文件提出,加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度,严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。证监会启动不动产私募投资基金试点工作,将进一步盘活企业存量项目,有助于房企改善资产负债表。《征求意见稿》有望拓宽住房租赁市场的投融资渠道,将为住房租赁项目的投资、开发和运营提供有效的金融产品创新和融资支持,有助于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,推动地产业向新发展模式平稳过渡。我们认为,当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展,政策正在形成合力,销售市场正在走向触底回升。销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心,只有新房市场销售实现了持续性复苏,才能确保房地产市场的平稳。当前新房市场复苏动能依然较弱,政策将会持续推动行业走向平稳。我们认为,当前行业出清的方向明确,优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善,在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持,有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。风险提示:行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
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