摘要：每周一谈：二手房市场热度延续土地市场局部转暖二手房复苏仍好于新房热度有望向新房传导高频数据显示，本周二手房市场热度延续。截止至2月25日（周六），13城二手房销售面积单周同比+73.6%，与单周增速上周基本持平，环比增速+17.6%，累计同比增速+18.5%，较上周提高7.7pct，二手房市场热度延续。30城新房销售面积跌幅收窄，单周同比已接近正负零位置。截止至2月25日（周六），30新房销售面积单周同比-5.4%，较上周收窄1.3pct，环比增速+10.6%，累计同比增速-9.6%，较上周跌幅收窄2pct。二手房市场的热度有望向新房市场传递，进而带动商品房市场复苏：交付风险正逐步降低，期房信心将迎来修复：“保交付”政策陆续出台，交付风险正逐步消退；尤其对于尚处于续销期的项目，货值尚未去化完毕，在项目单独管理资金的背景下，销售后可覆盖开发成本，将优先得到资金支持；国央企正逐步成为新房的主要开发主体，从供给端消除购房者顾虑：回顾土地市场，2022年下半年至今取地国央企及地方平台占比较高，该部分主体资金充沛信誉良好，消费者购房信心更为充足，从克而瑞2023年1月房企权益销售额表现即可发现，国央企销售表现显著好于其他房企；随着2022年下半年的新成交地块逐步成为供应主体，将提振购房者信心；二手房交易将释放改善需求：二手房持有者出售资金回笼，催生改善需求；情绪的自然传导：一二手房作为同类需求产品间的自然传导。土地市场局部略有转暖房企端传递积极信号本周杭州、苏州完成土拍，整体来看市场热度略有转暖，民企拿地有所放大：2月21日，杭州一批次土拍13宗地块中3宗底价成交，10宗溢价成交，其中8宗溢价率触顶触发摇号，成交总价182.23亿元，平均溢价率9.3%；2月23日，苏州一批次土拍，11宗地块，6宗底价成交，5宗溢价成交，3宗触及溢价率上限，土地成交总价140亿元，平均溢价率7.46%。从房企端来看，近期民企在土地市场参与热度有所升温。以杭州为例，根据克而瑞统计，本次杭州土拍共41个参拍主体，其中民营房企20家，基本与国企数量一致，较此前2022年下半年水平有所提高。民营房企在土地市场乐观态度边际提升，或指向供需两端的改善确定性渐强。由于商品房销售存在看房、销售、网签等多环节，数据滞后水平较高，更真实的热度往往仅能通过一线的体感体会；作为接触第一线的房企，一方面能体会紧贴市场体会水温，另一方面对自身的财务状况最为了解，在这一背景下，房企拿地态度边际有所改善，或意味着本轮市场改善，走出底部的确定性渐强。数据追踪（2月13日-2月19日）：新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-7pct、-12pct，一线城市-26pct，-14pct，二线城市-7pct，-13pct，三线城市+26pct，-3pct。二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+76ct，累计同比+11pct。土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比+32pct，成交金额累计同比+9pct，土地成交溢价率为4.13%。城市行情环比：北京（+17pct），上海（-5pct），广州（+43pct），深圳（-13pct），南京（+21pct），杭州（-7pct），武汉（+11pct）。投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况改善的民企，关注中小市值国企规模扩张，代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。

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