光大地产A+H物业板块月度跟踪(2023年1月):一月物管板块指数上涨9.3%,住建部提出大力发展物业服务光大证券2023-02-02.pdf
摘要:市场行情:1月光大地产物管板块指数上涨9.3%,样本股平均涨幅10%指数:2023年1月,光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为9.26%,跑赢沪深300指数1.9pct.,跑输恒生指数1.2pct.,跑输恒生港股通指数0.1pct.。个股:本月平均涨跌幅为10.0%;涨跌幅前列为:越秀服务(42.6%)、中海物业(26.0%)、保利物业(20.5%)、远洋服务(20.0%)、金茂服务(18.6%)。港股通:本月港股通持股变化:新城悦服务(+0.73pct.)、中海物业(+0.4pct.)、绿城服务(+0.39pct.)、建业新生活(+0.38pct.)、世茂服务(+0.2pct.)。估值:截至1月31日,样本股2022年WIND一致预测PE估值从5到40,均值约为17;2023年WIND一致预测PE估值从4到31,均值约为13。行业动态跟踪:住建部提出大力发展物业服务,河北省引导开展加装电梯工作中央:全国住房和城乡建设工作会议指出,要大力提高住房品质,大力提升物业服务,形成房屋安全长效机制,研究建立房屋体检、养老、保险等制度,让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。地方:河北省六部门发布《关于既有住宅加装电梯工作的指导意见》,提出政府引导、业主自愿,稳妥有序开展加装电梯各项工作;北京明确物业企业履行劝阻违规行为义务。重点企业动态跟踪:保利物业更换董事长及总经理,新大正公布重大资产购买预案,世茂服务发布2022年度经营数据盘点1月3日,新大正发布公告,拟以7.88亿元收购沧恒投资80%股权,标的公司主要从事水电站等工业园区的物业管理服务,承诺2022-2024年净利润分别为8400万元、1.01亿元、1.23亿元。1月11日,保利物业发布公告,选举执行董事吴兰玉女士为董事长及董事会提名委员会主席,聘任姚玉成先生为公司总经理。1月12日,世茂服务公众号发布2022年度盘点数据,合约面积突破3.33亿平方米,在管面积达2.56亿平方米,新增外拓面积3060万平方米;1月12日,众安智慧生活服务有限公司称将延期进行股票上市。投资建议:物管公司独立发展能力提升,短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”,在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度,各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线:1)“估值修复”:重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务,建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。2)“独立发展”:关注第三方拓展能力较强的物管公司,第三方在管面积占比超过80%,已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管,推荐绿城服务,建议关注旭辉永升服务,雅生活服务;品牌力强,第三方拓展竞争优势明显的公司,推荐万物云、新大正。3)“稳健国企”:持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业,建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。风险分析:人工成本风险;第三方外拓竞争加剧风险;增值服务拓展风险;关联方依赖风险;外包风险。
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