摘要：行业动态：1月10日，人民银行、银保监会联合召开2023年第一次信贷工作座谈会。本次会议中，关于房地产的篇幅超过1/2，再一次强调房地产行业是我国支柱产业。会议提出，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流。会议要求，保持对实体经济的信贷支持力度，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资、小微企业、科技创新、制造业、绿色发展等重点领域的金融服务，保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转。2023年，金融部门将以信贷总量的有效增长，有效支持实体经济，改善优质房企经营性和融资性现金流、防范化解优质头部房企风险将成为金融信贷工作的重中之重。此外，本次会议首次对优质房企的定义进行界定。优质房企需满足以下四个条件“专注主业”“合规经营”“资质良好”“具有一定系统重要性”。继深圳上周开始推行二手房带押过户后，1月10日，武汉市政府机构发布《光于推行二手房“带押过户”深化登记金融协同服务工作的通知》。该通知指出，买卖双方达成交易意向，通过市住房保障和房屋管理部门的存量房交易网签系统申报二手房买卖合同网签。买房向买房银行提出贷款申请，卖方向卖方银行提出提前还款和“带押过户”申请，签订抵押贷款、提前还款、资金管控方式等相关协议，买卖双方贷款银行审批通过即可完成交易。截止日前，全国有超过30个地方宣布推行二手房“带押过户”政策，该政策的推行能有效降低二手房交易双方的交易成本，缩短交易周期，从而带动二手房交易成交量走高。1月12日，长沙市住建局等相关三个部门联合发布《依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则》指出，在长沙符合二孩及以上家庭购房政策认定条件的，可在原有家庭购房限制2套的基础上增加一套购房指标且不受社保缴纳、房屋网签或办理不动产证时间等限制。今年以来多地发布公积金贷款新政策，提高公积金贷款额度。例如浙江省绍兴市将公积金贷款最高额度提升至100万元，并明确多孩家庭贷款额度可上浮至不超过基准最高额度的120%。济南市将多孩家庭公积金贷款最高额度提升至100万元。1月13日，武汉市房产交易中心明确武汉市二环外无论是新房或是二手房都不再限购。公司动态：1月9日，建发股份（600153.SH）发布公告称公司拟通过现金方式收购美凯龙不超过30%的股份。本次交易完成后公司可能成为美凯龙控股股东。发布公告当日建发股份股价近乎跌停，美凯龙（601828.SH）本日停牌，红星美凯龙（01528.HK）盘中涨幅超过25%。1月10日，华润置地发布公告公布与一家银行签订总额为35亿港币，期限为5年的融资协议。1月10日，中交地产发布公告称为了保证公司资金需求，提高经营决策效率拟向控股股东新增借款额度不超过100亿，利率不超过8%，单笔借款期限不超过60个月的借款。1月10日，阳光城发布公告称公司正在积极协调债务展期，目前已到期未支付债务本金合计449.8亿元。其中涉及担保事项的已到期未支付债务217.21亿元，境外公开市场债券未按期支付债务10.15亿美元，境内公开市场债券未按期支付债务175.92亿元。1月11日，碧桂园发布公告自愿披露公司自2022年5月3日起，公司已于公开市场进一步回购于2023年1月到期的4.75%优先票据（ISIN:XS1751178499）2.1839亿美元。此前碧桂园已完成1500万美元的该优先票据的回购。碧桂园表示将继续跟踪市况，在适当的时候进一步购回优先票据。1月12日，保利发展发布公告公布公司近期新获8块项目土地信息。1月12日，天地源发公告称拟非公开发行不超过公司总股本数量30%的股票，募集不超过12.5亿元的资金用于平江观棠项目和棠樾坊项目建设并偿还金融机构借款3.5亿元。本次发行价格不低于定价基准日钱20个交易日公司股票均价的80%与发行前公司最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产的价格的较高者。据证券时报报道，近日交通银行与绿城中国、越秀地产、华发股份、龙湖集团、金地集团、大华集团、新希望地产及君一控股集团八家房企签署战略合作协议。根据协议，银企双方将进一步深化在房地产开发贷款，个人住房按揭贷款、并购贷款等领域的合作。投资建议：从2022年下半年到今年年初的多项中央会议内容中可以看出中央有意帮助优质房企做大做强，积极推进行业内的重组并购、有效防范化解头部房企资金流动性风险，改善其资产负债表。我们建议关注1）满足优质房企标准的标的如：碧桂园、保利发展、华润置地、金地集团、龙湖集团、新城控股、滨江集团等。随着各地出台改善二手房交易方式的政策及租售同权政策，我们建议关注2）二手房交易经纪服务公司如：贝壳、我爱我家等。另外可持续关注3）在2021-2022行业拿地窗口期持续拿地补仓未来有货可卖的房企如：保利发展、碧桂园、万科A、滨江集团等。风险提示：政策实施不及预期，房屋销售回暖不及预期，宏观经济发展不及预期。

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