微观大势系列:“稳地产”加码,需要关注什么?国金证券2022-12-02.pdf
摘要:近期,调整优化房企股权融资、金融16条等多项稳地产措施出台,政策思路转向“供需齐发力”,已有政策落地效果如何,未来如何演化?详细梳理,供参考。“稳地产”有何措施?从供给松绑到“稳需求”措施增多,再到“供需齐发力”“稳需求”政策逐步加码,由地方政策出台居多转向部委出台增多。去年年底,部分三四线城市开始出台购房放松政策;3月以来,需求政策明显增多,三季度政策出台数较一季度增长3.3倍;从政策适用范围看,放松城市的能级提高,由北海等中低能级城市向郑州等中高能级城市转移,再而部委开始出台相关政策;从政策力度来看,放松措施升级,由购房补贴等转向放松四限、调整首付比例。供给政策从“保交楼”再到“保交楼、保主体”并驱,支持力度加强。去年12月,“保持信贷平稳有序投放”的提出标志地产融资限制开始放松;7月断贷事件后,供给政策更侧重“保交楼”,8月部委推出2000亿专项借款,郑州等地成立纾困基金,11月央行向商业银行提供2000亿免息再贷款用于保交楼。9月以来,“保主体”政策支持力度明显加大,信贷、债券等融资支持政策明显增多。政策效果如何?需求侧销售持续走弱,供给端竣工边际改善、民企融资低迷需求政策加码下,住房贷款利率持续下行,但居民购房意愿不强,地产销售延续低迷。全国房贷利率明显下行,去年10月至今年10月,首套房、二套房平均贷款利率分别回落1.6、1.1个百分点,超20城首套房贷利率低于4%;但居民购房意愿、地产销售持续疲软,10月商品房销售同比回落23%;居民新增贷款延续回落、三季度居民新增中长期贷款同比-41%、低于总新增贷款同比11个百分点。供给侧竣工边际改善,融资筑底、但民营房企融资延续低迷。8-10月房屋竣工平均同比增速较7月提升30个百分点至-6%、好于新开工、施工平均增速-42%、-41%。三季度房地产开发贷余额同比转正、较二季度提升2.4个百分点,指向地产融资筑底;但融资支持政策出台后,国企民企融资分化仍加大,100家典型房企中民企融资由7月的547亿回落至10月的38亿、占比由58%回落至10%。未来关注什么?需求侧高能级城市改善需求释放,供给侧民企股权融资效果高能级城市需求释放仍有空间,其地产回暖向低能级城市的传导带动值得关注。目前低能级城市放松政策应出尽出、购房限制较小,但由于购房需求透支、人口流出等因素限制,地产销售延续低迷;相较而言,高能级城市仍具购房需求,但由于地产市场信心低迷、收入预期走弱、居民杠杆约束等因素影响,地产销售表现疲软;11月沪京杭蓉等热点城市“四限”局部松绑,但政策效果尚未显现。已有信贷、债券融资支持或难完全解决民企融资难问题,“第三支箭”开始落地、支持效果待跟踪。民营房企普遍难以满足信贷、债券融资支持在资产负债、抵押品等方面的要求,约束政策落地效果;在银行地产不良贷款率持续攀升下,金融机构出于风险考量,融资支持更侧重国企和优质民企。11月28日,证监会发布调整优化房企股权融资5项措施,或有助于解决部分民企融资困难的问题。风险提示:疫情反复超预期,地产下行超预期。
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