摘要：11月28日证监会提出支持房地产企业股权融资的5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用五个方面。供给侧政策快速落地，彰显中央决心。11月21日证监会主席在金融街会议中，提出改善优质民企资产负债表的指导精神到第三支箭方案落地仅用时一周；银行间协会提出“第二支箭”延期并扩容到首批三家房企信用增进债券发行仅用时20天；央行16条正式发布后，3天内国有六大行对18家房企释放超万亿授信额度。短期内高效率的政策落地反应央行在供给侧稳主体政策上的决心以及强执行力，后续相关政策有望持续跟进。明确资金用途，缓解保交楼压力以及流动性风险。措施规定并购重组及配套融资资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘，可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。再融资资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。时隔四年重启房企股权融资。由于房地产行业金融属性较强，历史上股权融资常年处于关闭状态，前几轮周期房企股权融资的放开均在周期底部，且窗口开放时间较短。随着行业基本面的恢复，股权融资窗口或将再度关闭。自2018年10月证监会发布《A股上市公司再融资审核知识问答文件》以来，时隔四年再度松绑股权融资，监管层释放供给侧政策持续宽松积极信号。政策在需求侧与供给侧两端共同发力，新一轮政策空间有望打开。第二支箭迅速落地、金融16条、银行万亿授信资金、预售资金盘活、房企股权融资全面放松第三支箭等针对房企融资及现金流改善的政策接连出台，形成稳主体的政策组合拳。我们认为时隔四年重启的股权融资有助于资产负债表的修复，降低资产负债率。为优质房企收并购和继续扩张创造机会，为出险房企引入战投提供通道。当前中央政策迎来保交付到进一步稳市场主体的转变，充分释放供给侧宽松信号。政策的强预期将提振市场信心，房地产板块有望迎来估值修复行情。持续推荐：1）经营稳健、融资畅通、高能级城市土储占比较高的龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团、旭辉控股集团。风险提示：因城施策政策、销售恢复力度不及预期，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。

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