摘要：事件：根据证监会2022年11月28日晚官方消息，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。资源向优质地产商集中，中建系或可逆势扩张。五项措施中提到：“允许符合条件的房地产企业实施重组上市，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产”。此项政策目的在于为优质头部房企提供融资支持，助力其通过收并购来加速行业资源整合，加快低端产能出清，从而使地产链尽早恢复正常经营秩序、稳定经济大盘。中建系旗下中海地产等房企以经营稳健著称，或将受益于此项政策，通过收并购来加快地产业务开拓。结合中国建筑21H2以来加大拿地力度，22年前10月新增土地货值位列行业第一，看好其在新一轮地产周期中市场份额快速提升，地产业务竞争力更加不可撼动。推荐中国建筑。募集资金主要用于存量项目，利好玻璃及消费建材后周期龙头。政策原文中提到：“发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”，“允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等”。此前由于缺乏资金支持，“保交付”实际执行层面落地效果不及预期，竣工端修复逻辑迟迟不见兑现，缺钱是核心因素。本次政策明确指出资金引导至“保交楼、保民生”，用于存量房涉房项目，为“保交付”落地提供了重要的资金来源。判断本次政策最受益的环节是偏竣工端，利好玻璃及消费建材后周期龙头，推荐旗滨集团、伟星新材，关注坚朗五金、蒙娜丽莎等。政策助推行业整合加速，看好地产链龙头集中度提升。政策原文中提到：“建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持‘同行业、上下游’整合”，“允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业”，“恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资”。判断：1）建筑等地产链上下游行业同样可获得再融资放开支持，利好资产状况良好的建筑建材龙头企业；2）多家建筑央企涉及房地产业务，可通过再融资募集资金加速主业开拓。推荐中国中铁、中国铁建、东方雨虹等。保障性租赁住房REITs或将加速发行，装配式建筑行业有望受益。政策原文中提到：“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的‘保租房板块’”。此前已有多例保障房REITs项目成功发行上市，本次政策明确提及推动保障房REITs常态化发行，提速条件或已成熟，后续发行速度有望加快。保障房是装配式建筑、装配式装修的重要应用场景，作为政府主导类项目，对成本敏感度相对较低，更适合培育新产业。判断保障性租赁住房的发展加快将助推装配式建筑行业保持成长性。推荐鸿路钢构、精工钢构等，关注中国建筑国际、亚厦股份等。地产链坏账风险至暗时刻已过，关注计提充分的龙头企业。政策原文中提到，募集资金用于包括“补充流动资金、偿还债务等”。判断随着房企再融资放开，房企及地产链流动性均有望得到改善，建筑建材供应商坏账风险或将弱化。此前计提充分的企业，有望出现减值冲回，进而带动业绩修复超预期。关注金螳螂。风险分析：房企及涉房企业再融资进度不及预期，流动性修复不及预期，竣工修复不及预期，疫情扰动影响下游需求。

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