统计局10月房地产数据点评:基本面持续恶化,政策力度可期国信证券2022-11-16.pdf
摘要:事项:统计局公布 10 月房地产投资和销售数据。 2022 年前 10 个月, 商品房销售额 108832 亿元, 同比下降 26.1%;商品房销售面积 111179 万平方米,同比下降 22.3%;房地产开发投资 113945 亿元,同比下降 8.8%;房屋新开工面积 103722 万平方米,同比下降 37.8%;房屋竣工面积 46565 万平方米,同比下降 18.7%。国信地产观点:1)销售单月降幅扩大,销售均价环比回落。销售受到居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响,销售回暖动能仍显不足。2)开发投资持续恶化,到位资金修复较慢。开发投资表现差主要有两方面因素: 一是房企资金压力较大, 施工活动开展受到影响, 导致建安投资支撑减弱; 二是房企投资意愿不足,土地市场热度持续走低,土地购置费也对开发投资造成了拖累。而到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。3)新开工降幅收窄,主要因为去年同期基数较低,从绝对值看,新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响依旧较大。竣工则尚待修复。4)投资建议:尽管当前地产基本面尚未反转,但随着杭州等城市需求端宽松措施出台,后续销售缓慢复苏可期。同时,“第二支箭”、“金融16 条”等地产支持政策纷至沓来,且力度逐渐加大,发声部门也越来越多,政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束,共同带来地产贝塔行情。中长期看,地产股债也逐步渡过最艰难的时候,地产股修复的大机会到来。从受支持力度、公司本身质地等角度综合考虑,核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股。5)风险提示:后续政策落地效果不及预期;疫情等因素致行业基本面超预期下行;房企信用风险事件超预期冲击。评论:销售单月降幅扩大,销售均价环比回落销售表现较弱,单月同比降幅扩大。2022 年 1-10 月商品房销售额累计 108832 亿元,同比-26.1%,较前值收窄 0.2 个百分点;销售面积累计 111179 万平方米,同比-22.3%,降幅较前值扩大 0.1 个百分点。10 月单月,商品房销售额 9452 亿元,同比-23.7%,较前值扩大 7.1 个百分点;销售面积 9757 万平方米,同比-23.2%,较前值扩大 7.1 个百分点。销售均价环比回落,2022 年 1-10 月,商品房销售均价 9789 元/㎡,累计同比-4.9%,较前值收窄 0.4 个百分点;10 月单月,销售均价 9687 元/㎡,环比-3.0%。销售受到居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响,回暖动能仍显不足。开发投资持续恶化,到位资金修复较慢开发投资持续恶化。2022 年 1-10 月房地产开发投资完成额累计为 113945 亿元,同比-8.8%,降幅较前值扩大 0.8 个百分点。10 月单月,开发投资完成额为 10386 亿元,同比-16.0%,降幅较前值扩大了 3.9 个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素:一是房企资金压力较大,施工活动开展受到影响,导致建安投资支撑减弱;二是房企投资意愿不足,土地市场热度持续走低,土地购置费也对开发投资造成了拖累。到位资金修复较慢。2022 年 1-10 月房企到位资金累计为 125480 亿元,同比-24.7%,降幅较前值扩大 0.1个百分点。10 月单月到位资金为 11182 亿元,同比-26.0%,降幅较前值扩大 4.7 个百分点。拆解房企资金来源,其中,销售回款(即按揭贷款、定金及预收款两项之和)占比略有提升,对房企的拖累稍有好转,反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。新开工降幅收窄,竣工尚待修复新开工降幅收窄,主要因为去年同期基数较低,从绝对值看,受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响依旧较大。2022 年 1-10 月,新开工面积累计 103722 万平方米,同比-37.8%,较前值收窄 0.2 个百分点;10 月单月, 新开工面积 8955 亿元, 同比-35.1%, 较前值收窄 9.3 个百分点。 竣工则尚待修复。 2022 年 1-10月,竣工面积累计 46565 万平方米,同比-18.7%,较前值收窄 1.1 个百分点;10 月单月,竣工面积 5686万平方米,同比-9.4%,较前值扩大 3.4 个百分点。投资建议尽管当前地产基本面尚未反转,但随着杭州等城市需求端宽松措施出台,后续销售缓慢复苏可期。同时,“第二支箭”、“金融16条”等地产支持政策纷至沓来,且力度逐渐加大,发声部门也越来越多,政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束,共同带来地产贝塔行情。中长期看,地产股债也逐步渡过最艰难的时候,地产股修复的大机会到来。从受支持力度、公司本身质地等角度综合考虑,核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股。风险提示:1、后续政策落地效果不及预期;2、疫情等因素致行业基本面超预期下行;3、房企信用风险事件超预期冲击。
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