房地产行业周报:房企洗牌的根源是什么?中邮证券2022-11-06.pdf
摘要:专题视点房企洗牌的原因包括市场缩量、结构调整,但根源是行业规则改变。首先,房企出清主要背景是楼市进入缩量期,今年前三季度住宅销售面积累计下降25.7%。其次,市场结构也在发生转变,此前楼市增长主要来自下沉市场,近年来房企拿地重心开始向一二线城市回归(2022前三季度拿地价款占比提升至58%),反映了房企对下沉市场信心减弱。最后,出清的根源在于行业规则改变,三道红线、银行贷款集中度、集中供地、预售资金监管等政策,推动高杠杆、高周转等模式谢幕。投资建议:当前时点是优质地产股的布局良机,重点关注两条思路:1)行业见底复苏带来的β行情,利好招商蛇口、保利发展等;2)格局优化带来的拿地提升,滨江集团、华发股份有望逆势发展。资本市场本周地产:A股与港股跑输/跑输大盘,信用债发行和净融资额环比下降/下降,信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.23%和-1.05%,分别跑输大盘4.15pcts/跑输大盘4.26pcts。本周地产信用债发行43.50亿元,净融资额-106.92亿元。截至2022年11月4日,地产信用债累计发行4707.14亿元,同比下降19.19%,净融资额-398.96亿元,去年同期为-1195.73亿元。本周地产债信用利差环比收窄2.28BP。楼市动态本周新房和二手房成交面积环比7.5%/0.5%,库存环比-0.9%,去化同比16.7%。新房端,本周46城住宅成交面积环比7.5%,累计同比-33.3%。二手房端,13城成交面积环比0.5%,同比64.2%,累计同比-14.5%。库存端,16城库存环比-0.9%,同比3.2%。去化端,16城去化53.6周,同比16.7%。成交均价端,一线1城环比15.3%,同比24.6%,三四线9城环比-21.8%,同比-1.4%。土地市场本周百城土地供应建面环比下降,成交建面环比下降,溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比-25.20%/-10.32%,溢价率0.95%,一线供应和成交建面环比-77.77%/-57.43%,溢价率0.00%,二线供应和成交建面环比-29.06%/-11.05%,溢价率1.31%,三四线供应和成交建面环比-17.55%/-3.05%,溢价率0.82%。风险提示政策施行效果不及预期、疫情恶化。
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