房地产行业2022年10月投资策略暨中报总结:基本面持续承压,需求端放松仍有空间国信证券2022-09-26.pdf
摘要:核心观点行业:三大压制因素仍在,销售复苏节奏缓慢。由于三大压制因素(期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观)延续,销售回暖动能仍显不足。从统计局月度数据看,2022年1-8月商品房销售额累计85870亿元,同比-27.9%;8月单月,商品房销售额同比-19.9%,较前值收窄8.3个百分点。从克而瑞月度数据看,2022年1-8月,300城住宅销售面积累计24771万㎡,同比-42%;8月单月,300城住宅销售面积环比-9%,单月同比-31%。百强房企全口径销售额累计46819亿元,同比-48%;8月单月,百强房企全口径销售额6048亿元,环比-0.3%,单月同比-33%。从日频数据跟踪来看,2022年截至9月17日,30城商品房成交面积10337万㎡,同比-31%。其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。典型房企中报总结:业绩承压,盈利能力下降。2022年房地产板块中期业绩承压,盈利能力下降。板块124家公司共取得营业总收入11013亿元,同比下降14.5%;共取得归母净利润270亿元,同比大幅下降62.4%。房企盈利能力显著下降,增收不增利现象明显,仅41家公司取得了业绩正增长,占比29%。板块:重回博弈,超额收益明显。自上期策略报告发布至今,房地产板块上涨4.6%,大幅跑赢沪深300指数9.4个百分点,在31个行业中排第1名。根据Wind一致预期,按最新收盘日计,板块2022年动态PE为8.0倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)高29.7%,比2021年估值水平(10.2倍动态PE)低21.7%,估值有所修复。投资策略:基本面持续承压,需求端放松仍有空间。由于三大压制因素(期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观)延续,当前销售复苏节奏缓慢,基本面承压明显。在当前环境下,我们期待需求端更有力政策推出的效果,未来或将有更大范围、更猛烈的政策利好出台,房地产终将回归正常轨道。从个股角度,经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出,10月推荐万科A、贝壳-W。风险提示:基本面改善不及预期、政策力度不及预期。
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