摘要：行业追踪（2022.8.21-2022.8.27）8月24日国务院常务会议召开，会议明确提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。表述聚焦于地方层面信贷工具的实施，可视为此前“因城施策”政策基调的延续，且更具针对性和灵活性。首付比例方面，我们在专题报告《陌生的压力，熟悉的韵脚》中复盘了2008Q3-2010Q2和2014Q3-2016Q3两轮房贷首付政策由收紧转为放松的历史，松动时点均处需求疲软、开发投资连降时期。22年上半年以来多城首付政策的频繁调整，再次印证了其与行业基本面的强相关性。梳理年初至今各城首付比例下限调整情况可以看出：1）在本轮调整前，一二线城市首付比例下限普遍高出央行统一规定下限；2）本轮调整仍处央行规定下限范围之内，属于“因城施策”下的合理调整，但限贷调整幅度则因地而异，如基本面较弱的郑州、石家庄等地调整力度相对较大；3）本轮调整呈现出由弱二线及三四线城市逐渐向强二线城市扩容的趋势，如8月以来苏州、南京等强二线城市均已调整二套房首付比例。房贷利率方面，今年以来居民按揭利率持续松绑，5年期LPR年内累计降幅已达35个基点。1月20日，央行下调5年期以上LPR5个基点降至4.6%，是5年期LPR自2020年4月以来的首次下调；5月20日，5年期LPR下调15个基点至4.45%；8月22日，5年期LPR再度超预期下降15个基点至4.30%。叠加5月15日央行将全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套保持相应期限LPR加60个基点不变，至此，首套住房商业贷款利率下限已降至4.1％的历史低位。鉴于当前限购限贷频繁松动对销售的刺激效果仍不明显，结合国常会明确通过“一城一策”对刚改需求提供信贷支持，我们认为本轮信贷宽松大概率不会突破原有上限，但是托底范围和力度仍具以下调整空间：1）基本面较差城市首付比例向央行规定下限靠拢；2）二套首付比例过高的城市继续微调；3）部分地区贷款利率加点幅度有望下行；4）一线城市不排除特定区域限购定向松绑的可能（如近日上海临港、北京通州限购政策出现放松）；5）针对特定人群的限购限贷松动（如近日北京住建部提出对老年人项目试点及多孩家庭给予政策支持）；6）部分城市普通与非普通住宅认定标准发生调整等。我们认为，对冲当前较大的基本面下行压力、避免行业出清节奏失控是需求侧政策持续加码的主要目标，而本轮行业的核心博弈点在于供给侧，我们延续8月22日《稳需求治标，保交付治本》中的观点，预期修复和信心重塑不能完全依赖于需求政策宽松，只有给与市场参与者明确的解决方案，解决保交付和债务问题，供给侧迎来真实出清，才能从根本上解决预期和信心问题。8月新房、二手房销售较上月有所改善新房市场本周成交328万平，月度同比-30.33%，相较上月改善2.88pct；累计库存16981万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交132万平，月度同比+7.26%，相较上月改善12.39pct。土地市场本周成交建面2916万平，滚动12周同比-1.22%；成交总额258亿元，滚动12周同比-8.77%；全国平均溢价率+6.24%，滚动12周同比-6.83pct。本周申万房地产指数-2.60%，较上周下跌5.89pct，涨幅排名23/31，跑输沪深300指数1.55pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.49%，较上周下降0.74pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数1.51pct；克而瑞内房股领先指数为2.52%，较上周下跌0.08pct。投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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