滨江集团滨江集团深度报告:逆势增储,深耕杭州,增长可期浙商证券2022-08-11.pdf
摘要:滨江集团(002244)核心观点滨江集团运营情况稳定,目前财务状况良好。公司深耕杭州,逆势增储,充分保障优质资产供给,杭州房地产市场调控政策已进入新的宽松区间,且滨江集团其余土储城市均已出台放松限购限贷政策,需求端改善可期。公司在未来1-2年内具有较大的增长潜力,推荐配置剩余期限在1Y-2Y的地产债。1、民企中的“国企”,股权结构稳定,管理效率高滨江集团股权结构稳定,公司于2018年实施跟投激励,目前暂未分红但无人员退出,员工与公司联系紧密,运营稳定。公司在近10年扩张过程中管理效率显著提升,管理费率由2011年的5.70%下降至2021年的1.47%,销售费率为1.88%,均处于行业较低水平。2、深耕杭州,销售与杭州楼市同频滨江集团坚持深耕杭州,土地储备占比60%。杭州市商品房销售市场自2008年以来呈现震荡上行趋势,受调控政策影响,2008年、2011年、2014年、2017年-2018年杭州楼市整体较为低迷,商品房销售金额及销售面积出现负增长。滨江集团营收表现与杭州楼市同频,在2011年、2015年、2017年营收增长率亦下滑至波谷,2011年及2017年出现营业收入负增长。整体来看,滨江集团增长周期与杭州楼市发展同频。3、杭州城市基本面较好,政策进入新的宽松区间,需求改善可期从杭州房地产市场整体走势来看,我们认为滨江集团2022年-2023年销售业绩有较大的增长空间。一方面,杭州市城市基本面较好,在2021年全面调控情况下全市销售金额仍然逆势增长45.58%,城市居民需求较强,居民购买力较高;另一方面,杭州市房地产调控政策已于2022年中开始进入新的宽松区间,外部环境宽松有利于滨江集团销售潜力释放。4、土储城市已全部出台限购限贷放松政策,充分助推销售截止2021年末,滨江集团土储共分布4个省,12个城市,除杭州外,其他城市亦出台限购限贷放松政策,信号明显,可充分助推销售。5、逆势增储,待需求端出现明显改善时可保障充足的货值供应2022年1-7月滨江集团在土地市场斩获丰盛,共获取优质土地29宗,新增货值达900亿,总土地价款467亿元,权益地价款392亿元,超过绿城(213亿)、建发(111亿)位居房企浙江省权益拿地金额排名第一位。公司在行业下行周期扩充土储,体现其流动性充足,新增土储预计在未来1-2年内可达预售状态,保障供货充足。6、财务表现健康,维持两个“7:3”滨江集团债务结构较为简单,以低成本银行开发贷为主,直接融资为辅助,二者占比7:3。从债务期限上来看,长短期债务占比近年亦维持7:3。公司连续4年保持三条红线“绿档”,2022年上半年,公司综合融资成本已进一步降低至4.7%,已提前完成全年目标,整体财务表现健康。7、公司新增土储权益占比有一定上行空间滨江集团2019-2021年新增土储货值权益比例逐步上行,但整体均在50%-60%区间,有一定提升空间,需关注其合作方资金周转情况。配置建议:推荐配置剩余期限在1Y-2Y的地产债。风险提示需求改善不及预期,合作方资金周转困难等。
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