房地产开发行业周报2022W31:全国多城推进“保交楼”,全国性AMC参与房企纾困国盛证券2022-08-08.pdf
摘要:近期地方积极推进保交楼政策,全国性AMC首度参与纾困出险房企。在银保监会、政治局会议多次提及“保交楼”后,本周多地积极推进。8月5日,全国性AMC中国华融发布消息称,已与阳光龙净集团(实控阳光城,去年三季度陷入流动性危机)签署《纾困重组框架协议》,并召开纾困战略合作会议。证券时报报道郑州市已经下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》,规模暂定100亿元。除郑州外,本周长沙、绍兴东莞等多城发布保交楼相关政策,多数为加强预售资金监管。我们认为在中央地方高度重视保交楼的背景下,停工停贷对市场情绪的负面冲击将逐步减弱。但从政策面看,上半年地方放松效果尚未完全显现,同时核心一二线城市放松较为克制,对整体购房能力的提升、购房信心的提振略显不足,我们认为下半年政策放松仍需加码,尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。行情回顾:本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.1%,落后大盘3.78个百分点,在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共17支,较上周减少78支,下跌股数为118支。(若无特殊说明,报告中本周指7.30-8.6当周)。新房:本周30个城市新房成交面积为309.5万平方米,环比下降10.5%,同比下降17.4%,其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方,环比4.0%,同比-2.5%;样本二线城市为173.0万方,环比-14.9%,同比-18.4%;样本三线城市为63.7万方,环比-12.1%,同比-27.5%。从今年累计31周新房成交面积同比看,样本30城共计9246.0万方,同比下降-36.0%;一线城市为1856.7万方,同比-29.2%;二线城市为5382.8万方,同比-33.0%;三线城市为2006.5万方,同比-47.0%。二手房:本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计125.4万方,环比下降13.6%,同比增长23.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.6万方,环比-6.4%;样本二线城市为77.8万方,环比-15.5%;样本三线城市为15.9万方,环比-17.4%。年初至今累计二手房成交面积为3355.7万方,同比变动为-23.5%;其中样本一线城市的累计二手房成交面积为886.5万方,同比-38.9%;样本二线城市为2052.0万方,同比-12.9%;样本三线城市为417.3万方,同比-12.9%。信用债:发行量整体持平,发债利率涨跌不一。根据Wind行业房地产指标统计,本周(8.01-8.07)共发行房企信用债16只,环比增加3只;发行规模共计102.91亿元,环比减少0.94亿元,总偿还量126.76亿元,环比减少16.21亿元,净融资额为-23.85亿元,环比增加15.28亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(44.7%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般中期票据(42.8%)为主要构成。债券期限方面,本周以3-5年(33.0%)的债券为主。投资建议:房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同,本轮周期供需两端均存在很多阻塞,需要政策多点开花。下半年到年底,有望见到第二波强力放松政策的加持,地产和物业均有绝对收益的空间,维持地产开发板块“增持”评级。建议关注:A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份;H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂;物业—A股关注招商积余;H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。风险提示:政策出台速度和执行力度不及预期,基本面继续下行引发连锁反应,疫情反复影响超预期。
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