摘要：1.全年需求修复展望：中性假设下，预计全年商品房销售面积-16.0%，商品房销售额-19.2%，商品房销售均价-3.8%2022H2需求进入弱修复阶段，决定投资各项指标修复趋势：6月新房和二手房前置指标（开盘去化率、二手房带看量）出现修复信号，预计下半年政策宽松+低基数效应，销售面积同比降幅有望收窄。商品房销售均价同比增速在4月基本见底，6月收窄至-3.1%，下半年随着核心城市销售率先企稳改善，销售均价有望企稳回升，我们预计2022H2销售均价回升至1%，综合考虑下，我们预计2022年商品房销售额约14.70万亿元，同比-19.2%。2.土拍市场何时修复：2022H2销售弱修复，土地市场修复或将延后销售对前端拿地和开工有着直接和间接的影响：土地成交面积同比降幅见底往往较销售滞后3-8个月，同比增速转正则需要更长时间，且当行业下行持续时间越长，土地市场拐点出现的时间越滞后。2022H2需求进入弱修复阶段，我们预计土地市场有望在2022Q3见底，中性假设下，预计2022年全年土地成交价款同比-24%。为测算房地产开发投资完成额，我们还需对土地购置费进行预测。由于地价分期，土地购置费大约滞后土地成交价款约3个季度左右，2021Q3和Q4土地成交价款同比增速基本持平，2022Q1同比增速开始进入回落阶段，根据滞后关系，我们预计土地购置费2022Q3和Q4同比增速分别为-7%和-20%，土地购置费全年约4万亿元，同比下降8.2%。3.开发投资完成额修复展望：各项投资核心指标修复情况均取决于需求修复情况新开工受销售和土储双重影响，但行业修复期销售对新开工拉动作用更明显：2022H2新开工面积增速将受到销售修复的带动而修复，但受制于土储不足导致整体产能受限，2022H2新开工修复空间可能有限，预计2022年全年新开工面积约15.24亿平，同比下降23.4%，基本回到2015年水平。保交楼下竣工面积不会失速，销售复苏带动竣工修复：销售面积与新开工面积领先竣工面积，2022H2销售修复带动竣工滞后修复，预计全年竣工面积同比-14.1%。施工面积具备一定惯性：考虑到影响施工面积的新开工面积2022H2同比降幅有望收窄，我们假设施工面积2022H2亦呈现同比降幅小幅收窄的趋势。2022H2同比下降2%情况下，全年施工面积约94.89亿平，同比-2.7%。房地产开发投资完成额受施工成本支撑，中性预测下全年同比下降1.8%：房地产开发投资完成额由建筑工程、安装工程、设备工器购置，和以土地购置费为主的其他费用构成，其中，建筑工程占比约6成，其他费用占比约36%。通过对房地产开发投资完成额四个分项进行合理预测，我们预计2022年房地产开发投资完成额约14.50万亿元，同比下降1.8%。但上游原材料成本的上涨带动施工成本上涨，或对全年房地产开发投资完成额形成向上拉动作用。4.房地产投资修复影响新房供应不足或导致2023年需求部分外溢至二手房市场，二手房销售占比或有所提升。房企销售排名洗牌，横向对比发达国家情况，中期2025年我国房企销售CR10有望上升至30%，当前拿地决定未来销售，2022H1拿地货值市占率靠前房企销售市占率后续提升空间较大。5.投资建议：投资方面，我们认为可以关注以下三条主线：1）开发类选“两头”：综合能力最强的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A-保利发展；H–中国海外发展；2022年不同能级城市间的需求修复进度有分化，深耕优质区域的小而美公司短期销售弹性较强，重点推荐：A–天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H–越秀地产（深耕广州）；2）物管类选龙头：需求回暖有利于提物管公司的客户粘性，看好头部低估标的，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务；3）中介类选龙头：市场复苏率先利好中介，其中龙头公司具备较强业绩弹性，新房和二手房需求修复均利好龙头公司，重点推荐：贝壳-W。

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