摘要：百强房企销售：销售季节性环比回落，断供加剧行业分化。季节性回落叠加停贷风波冲击，7月百强房企销售环比下降。2022年1-7月百强房企累计销售金额为40771.50亿元，同比下降48.8%，较上月跌幅微收1.8pct，同比来看跌幅延续上月跌幅收窄趋势，主要由于去年7月商品房销售急转直下，基数大幅下降，整体累计销售水平降至2018年以前水平。百强房企单月销售金额为6065.20亿元，同比下降35.3%%，受到低基数影响，跌幅大幅收窄7.7pct；环比大幅下降27%，主要受到1）季节性回落：6月受到房企增加供应量和加大营销力度，销售季节性环比大幅上涨，7月市场进入淡季，销售较6月环比正常回落；2）“停贷”风波再次冲击市场信心：7月初部分地区出现烂尾楼停贷事件，部分项目烂尾停工问题引发购房者的担忧，再次冲击市场信心。有利因素逐渐消退，断供冲击下行业回暖节奏放缓：进入7月有利因素逐步消退：1）供应量减少：新推盘数量较6月明显减少；2）促销刺激效果减弱：7月本身市场进入淡季，需求释放量降低，叠加持续促销下购房者观望情绪加重，促销刺激效果减弱。同时7月以来出现的断供风波对市场造成冲击，增加市场回暖过程中的不利因素，虽然市场整体表现比5月较好，但7月销售并未延续6月升温态势，后续市场复苏节奏是否加快仍待政策放松力度加大、问题项目妥善解决、购房者信心得以修复。供给端带动房企分化，断供风波加剧销售端分化：7月TOP40房企中，国企平均单月销售金额同比降幅14.31%，民企降幅为37.55%，仍保持较为明显的分化趋势。我们认为分化产生的主要原因来自于：1）供给端分化：去年行业流动性收紧、资金压力加剧以来，大部分民企停止拿地，而经营稳健、资金压力较小的国企则保持拿地拓展节奏；叠加民企今年以来面临开工难、复工难，当年可推的以存量项目为主。当前行业处在销售边际改善的弱复苏阶段，热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快，去年以来能持续在土地市场补货的国企央企，特别是在集中供地的热点城市中保持拿地，凭借足够的货值储备，在市场复苏的阶段能够快速在热点区域推货，加速去化占据市场份额，提高市场占有率。2）断供风波加剧销售分化：受到断供风波影响，购房者购房更为谨慎，更青睐国央企和优质民企，根据克而瑞数据，断供风波后的一周（7月11日-7月17日）国央企新开盘项目平均转化率升至29%，优质民企略低为20%，分别较6月末上升11pct和5pct，其他民企新开盘项目转化率由高位下降17pct至16%。融资：境内外债务发行增加，融资环境有逐步放宽迹象。7月房企境内外融资997亿元，同比下降16.4%，环比增长82%，同比降幅大幅收窄，债券发行市场出现回暖迹象。其中境内债发行561.1亿元，同比下降15.1%，境外债发行436.2亿元，同比下降18.0%，降幅均明显收窄。境外债发行规模较上月环比增长321%，接近2021年9月以来的最高水平。境内债方面，市场依旧以发行一般公司债为主，但短债的占比较上月显著提升，其中超短期融资债券环比增长193%，恢复到今年5月的发行水平。分企业性质来看，7月上市房企发行境内债251.77亿元，同比下降0.03%，整体规模与2021年6、7月份相近，非上市房企发行规模346.88亿元，同比下降19.5%。境内债发行主体仍以国企央企为主，国企发债总额达493.58亿元，平均发行利率3.2%，接近3.0%的历史低位；民企105.07亿元，同比下降57.7%，环比涨幅较为明显，有龙湖、万科等民企发行公司债，同时新城控股的公司债也获得证监会批复同意发行，民企整体融资环境边际宽松；出险房企方面富力地产于2022年到2024年到期的美元债完成债务重组，合并置换为3笔6.5%的美元债，宝龙地产完成交换要约发行2笔美元债，以上债务重组拉高当月房企境外债发行规模。7月有8家房企被境外评级机构下调主体评级，3家房企被下调展望，7笔境外债发生实质违约，违约本金合计18.61亿美元，2笔境内债未按时兑付本金，合计本金17亿元，16笔境内债展期，整体违约情况较上月有所恶化。停贷风波加剧分化，政策有望侧重高能级城市和购房门槛。7月市场有利因素逐步消退，7月市场可供货量和可释放需求均不足，促销对销售刺激作用也降低，叠加断供风波对整体市场信心产生影响，7月销售环比出现明显回落，市场复苏节奏推迟。另一方面，断供进一步加大企业之间的销售分化，停贷事件的核心诉求在于保交楼、保交付问题，短期内对涉事城市和涉事房企销售恢复将形成较大阻力。同时我们预计未来政策可能将朝以下两个方向发展：1）高能级城市政策进一步放开，以此来带动周边城市的复苏；2）市场销售疲软主要源自购房门槛较高，未来首付比例、户籍政策等有望进一步放松，销售可望实现整体回暖。接下来市场演绎利好于国企央企销售恢复，所以从下半年情况来看，国央企中在核心城市拥有丰富优质货值储备的公司将有望脱颖而出。我们建议重点关注：当前信用情况更为良好、在核心城市拥有丰富优质货值储备、不存在烂尾停工问题的大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。

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