摘要：事件国家统计局发布2022年1~6月房地产开发投资和销售数据。销售端：6月商品房销售降幅收窄，待观察后续政策及房企动作2022年1~6月，商品房销售面积累计同比-22.2%（1~5月-23.6%），6月单月-18.3%(5月-31.8%)；1~6月销售金额累计同比-28.9%（1~5月-31.5%），6月单月-20.8%（5月-37.7%）。其中，住宅销售金额累计同比-31.8%（1~5月-34.5%）。价格维度，2022年1~6月全国销售均价同比-8.1%（1~5月-10.3%）；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达13567元/方。往后看，2022年7月至今（截至7月18日）30大中城市高频成交面积数据显示同比-41.0%，销售情况不容乐观。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：i）政策后续落地情况，尤其是注意观察近期监管、住建部、央行协同配合的政策力度及地方出台的“保交楼、保民生、保稳定”具体措施落实情况；ii）房企“以价换量”力度，各房企在“促回款”压力下，极有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房、折扣和全民营销返佣等。开竣工：新开工降幅扩大，竣工压力短期内难以改善2022年1~6月新开工同比-34.4%（1~5月-30.6%），6月单月-45.1%（5月-41.8%）。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在2~3Q的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。考虑到，“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”及土地“两集中”等调控政策的实施以及当前宏观环境的不确定性提升，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是2022H1新开工在拿地端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动调整开工节奏的能力持续弱化。实行“两集中”土拍的22城中民企拿地意愿仍较弱，部分城市城投等地方平台托底现象延续。截至7月19日，2022年22城土拍情况（长沙、广州第二轮均因1宗地摇号未公布，暂未统计），就拿地金额占比来看，央国企、地方平台、民企分别占42%、33%、25%。平台获取项目较大概率将寻求品牌房企合作开发，也是导致项目开工速度放缓的因素之一。1~6月竣工面积同比-21.5%（1~5月-15.3%），6月单月-40.7%（5月-31.3%）。竣工指标将直接受到近期银行断贷事件影响，该指标恢复需观察政府后续“保交付”措施力度，考虑到政策发力需要时间，预计7月压力难有明显改善。投资端：开发投资单月同比降幅扩大，土地投资贡献持续减少2022年1~6月房地产开发投资完成额同比-5.4%（1~5月-4.0%），6月单月-9.4%（5月-7.8%）。注意到，1~6月土地成交建面同比-48.3%（1~5月-45.7%）。考虑到，集中供地的实施及“因城施策”下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在继续弱化的可能。此外，今年《政府工作报告》再提新型城镇化，有序推进城市更新，加上近期郑州新政再推棚改等，城市更新有望在未来“补位”提升房地产开发投资韧性。融资端：到位资金单月同比降幅收窄，各细分渠道单月同比皆负2022年1~6月到位资金同比-25.3%（1~5月-25.8%），6月单月-23.6%（5月-33.4%）。结构上，6月单月国内贷款（同比-32.1%）、自筹资金（同比-17.5%）、回款（首付+按揭）（同比-27.8%）【其中个人按揭（同比-19.7%）、首付款（同比-30.8%）】。从占比来看，销售回款仍为主要的资金来源渠道（6月单月占比49.7%，1~6月占比达49.8%），各细分渠道单月同比皆负。随着政策放松，居民总体按揭需求较上月有所改善，但仍存在压力，从央行发布的6月社会融资规模统计数据报告可以印证：6月居民贷款环比多增5594亿，但同比仍少增203亿；其中6月居民中长期新增贷款较5月大幅增加1047亿元至4167亿元，但同比仍缩窄至989亿元。向后看，在良性循环和因城施策政策引导下，在保障居民合理购房需求释放基础上，融资端有望得到修复。投资建议继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：滨江集团、建发股份、新城控股；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、绿城服务、宝龙商业等。风险提示房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

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