房地产及物管行业周报2022年W25:新房成交延续回暖,带动板块修复浙商证券2022-06-27.pdf
摘要:本周核心观点政策面:本周房地产政策放松主要集中在地方层面:1)温州出台阶段性供需组合政策,共计15条,主要为调整首付比例、加大住房公积金支持、扩大首套首贷优惠政策范围、给予刚性和改善型住房消费补助、支持创新按揭贷款产品、进一步放宽落户政策等;2)宜兴推行房票,有效期暂定为1年。除房票额度溢价5%,给予1%的购房补贴;3)廊坊、武汉、九江等城市在限贷、公积金贷款、贷款利率、社保年限政策方面进行优化,推动购房成本的降低,扩大刚需购房者范围。4)佛山三水区推出新型购房补贴政策,通过根据购买住宅的面积发放不同层级购物消费券,鼓励居民购房和日常消费。基本面:新房成交表现延续回暖趋势,但幅度有所减弱:本周全国30城新房成交面积环比+25%,增速较上周收窄52pct;同比+12%,增速较上周收窄8pct,其中广州、苏州、青岛、嘉兴、连云港周同比表现亮眼。从各线城市情况来看,除二线城市以外,一、三线城市本周同比均为负。此外,21个重点统计的城市中,17个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善,其中沈阳环比+310%、苏州环比+193%、青岛环比+126%、无锡环比+88%、郑州环比+66%,均为5月以前出台放松政策的城市。二手房成交表现不及新房市场:本周全国18城二手房成交面积161万平,环比-1.03%,与上周成交面积基本持平;同比-8%,同比增速由正转负下降20pct。土地市场延续较冷趋势:本周全国土地供给与成交面积均延续环比下降,其中一、三线城市的成交面积同环比均为负值。板块行情:本周A股SW房地产上涨1.86%,跑输大盘0.13pct,板块涨跌幅排名靠后;恒生地产建筑业上涨4.47%,跑赢大盘1.41pct,板块涨跌幅排名靠前。物管板块方面,恒生物业服务及管理上涨5.87%,跑赢大盘2.81pct。本周AH股地产与物管板块的重点跟踪股标的中,上涨个数均多于下跌个数。本周观点:本周新房市场延续上周的积极信号,新房成交量同环比均为正,成交量绝对值环比上周继续上升,但同比增幅有所收窄;二手房市场则没能延续上周的向好趋势,本周二手房成交量环比仅基本持平,同比增速在本周回落。从本周分线城市数据来看,部分二线城市延续上周成交量回暖趋势,城市之间表现虽有分化,但整体30大中城市成交数据处于修复状态。我们认为,造成6月成交数据修复的原因主要有以下几点:1)6月是开发商传统推盘高峰月份,6月30日之前开发商储备和推盘货量较5月显著增加;2)2022年不同层次的需求受经济影响程度不同,个别城市新推楼盘适销对路,支撑该城市成交修复;3)长三角地区城市疫情后仍然有较强的修复动力,我们认为成交修复可持续。由于6月成交量修复起始时间略晚,因此我们认为2022年6月当月成交量环比5月有显著修复,但相较于往年6月环比5月成交量出现45%以上的增长仍有难度。7月是房地产企业境内外债到期年内最高峰,我们认为销售淡季+偿债高峰可能会使7月有进一步托底政策出台,根据我们中期策略报告分析,政策放松目前仍有空间。投资标的方面,我们继续看好:1)综合能力最优的优质龙头;2)弹性强的小而美房企;3)中介和物业板块机会。相关标的包括:保利发展、中国海外发展;滨江集团、华发股份、天健集团、越秀地产;贝壳、碧桂园服务、旭辉永升服务等。风险提示:政策放松力度和速度弱于预期;宏观基本面持续承压,影响居民收入预期;个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复。
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