摘要：招商积余(001914)事项：6 月 16 日，公司发布公告，拟以 5.36 亿元收购新中物业 67%股权。新中物业成立于 2000 年，主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。20 年、21 年净利润分别为 4129 万元、4001 万元。国信地产观点：1）标的盈利能力强，并表后将一定程度上改善公司盈利水平；2）并购对价估值合理，对应 21 年净利润的估值为 20 倍，若提出账面现金后的估值约为 13.4 倍；3）并购加速正在兑现，地产困局之下，物业板块热度下降，正是具备优质资源的国央企物管加速并购的好时机，持续的收并购将助力公司加速成长；4）预计公司 2022、23 年 EPS 为 0.61、0.79 元，对应 PE 为 28.6、22.3 倍，若将公司重资产按照账面价值变现后进行重估， 对应公司物业管理业务静态 PE 约 20 倍， 估值水平处于行业低位， 维持 “买入”评级。评论：收购标的为新中物业，盈利能力强截至 2021 年 7 月底， 新中物业在管建筑面积约 559 万平方米，其中在管办公物业建筑面积约 457 万平方米，占比约 82%。20 年、21 年净利润分别为 4129 万元、4001 万元，平均净利润率为 10.9%（而招商积余2021 年净利润率仅 4.3%），并表后将一定程度上改善公司盈利水平。并购对价估值合理新中物业主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务，截至 2021 年 7 月底，新中物业在管项目数量 241 个，在管建筑面积约 559 万平方米，分布于境内 26 个省份、直辖市，其中在管办公物业建筑面积约 457 万平方米，占比约 82%。新中物业凭借高品质的服务水平、客户满意度与行业关注度，2020 年获得中国指数研究院颁发的“中国物业服务特色品牌企业-高端金融楼宇服务领航企业”。按照并购对价计算，对应 2021 年净利润的估值为 20 倍。考虑到物业公司账面一般有较多的现金，结合公司上年的并购情况，估计提出账面现金后的估值为 13 倍左右，并购对价比较合理。并购加速正在兑现公司积极推行“大物业”战略，业态布局均衡，非住业态在管面积与住宅业态基本持平，同时在非住业态端贡献收入较高。2021 年底公司自整合以来首次落地并购项目，未来不但能受益于大中型国央企开发商母公司的资源优势，还能受益于行业格局重构，作为“信用中介”从新鲜项目资源中获益。公司自上年整合完成以来，并购即步入正轨，本次并购进一步兑现了公司的并购战略，也是对市场担忧的很好回应。公司非住物管业务发展良好，收并购事宜将进一步加强非住优势，地产困局之下，物业板块热度下降，正是具备优质资源的国央企物管加速并购的好时机，持续的收并购将助力公司加速成长。投资建议：公司估值水平处于行业低位，维持“买入”评级公司系非住领域龙头，业态布局均衡，非住业态收入贡献占比高。随着公司业务结构成熟、经营效率提升，加之未来住宅新盘不断交付和高毛利非主业态不断扩展，公司盈利能力有较大提升空间。母公司招蛇综合实力突出，近年保持稳定的销售增长和拿地力度，公司未来将受益于招蛇对物业板块的强力支持，在管面积的增长确定性有保障。预计公司 2022、23 年归母净利润分别为 6.5 亿、8.3 亿元，对应 EPS 为 0.61、0.79 元，对应 PE 为 28.6、22.3 倍。公司重资产剥离加速进行，若将公司重资产按照账面价值变现后进行重估，对应公司物业管理业务静态 PE 约 20 倍，估值水平处于行业低位。维持“买入”评级。风险提示地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；重资产剥离进度不及预期。

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