房地产行业(物业服务)2022年中期投资策略:三产就业人数近半,物管开启独立发展光大证券2022-05-25.pdf
摘要:核心观点中央持续强化物业行业基层治理作用,物业行业定位“社区治理基层支柱”,从中央到地方的各级政府政策支持力度较强;物业企业在提升全社会就业水平,提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显,并在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度;政府-企业-居民三者之间的互动性和配合度提升,“优质优价”利于拓展行业整体发展空间。从国际物管三巨头(爱玛客、索迪斯、FirstService)历史发展的关键节点来看,当前我国正处于服务消费扩张的关键时期(2021年末,我国第三产业的就业人员占比提升至48.7%,第三产业增加值的GDP占比提升至53.3%),近期我国物管企业得益于资本加持和政策导向,目前正处于发展壮大的关键时期,关键点包括:1)社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大;2)公共服务属性提供“增信”;3)现金为王低杠杆运行。从与房地产开发关联公司的协同来看,我们认为物管企业虽然脱胎于房地产开发企业,但其自身具备较强的独立发展能力。截至2021年末,我们覆盖的14家重点物管中已有9家第三方在管面积占比超过50%(其中3家超过80%),物管公司对关联方依赖性减弱,独立发展能力提升。从物管板块的资本市场表现来看,年初至今受到美联储加息、俄乌冲突、新冠疫情冲击、港股集体回撤以及个别房地产企业信用风险的影响,光大AH物管板块出现较大幅度回调;但我们认为行业基本面及发展前景向好的趋势没有改变,随着后续房地产行业流动性回暖、部分民企地产信用问题的厘清及港股市场整体价值逐步回归,物管板块的整体估值有望出现修复。投资建议关注三条主线:1)“估值修复”:关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降,推荐碧桂园服务、新城悦服务,建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。2)“独立发展”:关注第三方在管面积占比超过80%,已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管,推荐绿城服务,建议关注旭辉永升服务,雅生活服务。3)“稳健国企”:持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价,推荐保利物业、中海物业,建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务。风险提示:人工成本快速提升风险,第三方外拓竞争风险,增值服务拓展风险,关联方依赖风险,外包业务质量风险。
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