房地产及物业行业周报:央行大幅调降房贷利率,支持民企融资政策初步落地首创证券2022-05-24.pdf
摘要:央行两发文下调房贷利率。央行本周两次发文,5月15日下调首套房贷利率下限为LPR减20bp,5月20日公布5年期LPR下调15bp至4.45%,5年期LPR下降幅度首次高于1年期LPR,体现央行在房地产金融端持续发力、扭转房地产销售市场预期低迷的决心。央行两次发文使首套商业房贷利率下限下移35bp至4.25%,新增贷款及在途贷款利率均有所下降,各地下调房贷利率空间将进一步打开。本周贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示,其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%,二套利率为5.32%,分别环比下降26和13bp,再创2019年以来新低。同时平均放款周期为29天,与上月持平。多地下调商贷首付比例,支持民企融资政策初步落地。各城积极响应房贷利率下调政策,天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%。下调商贷首付比例方面,阜阳市明确首套房首付比例最低降至20%;银川市商业和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至20%;海口降低未结清贷款购买二套房的首付比例最低50%。我们认为在房贷利率大幅下降的基础上,降低首付比例进一步降低购房门槛,有望激发购房意愿、持续促进住房销售。从供给端金融政策来看,本周碧桂园、龙湖集团及美的置业等被列为示范民营房企,已分别成功发行5亿元、5亿元、10亿元公司债券,部分头部民营房企融资环境或有所改善,有利于缓解企业的流动性压力,向市场释放推动行业供给侧企稳的积极态度。同时示范房企名单在进一步扩大,加入新城控股和旭辉控股集团。供给和需求政策共同改善,预计销售动能将有所改善。目前各城市个人住房贷款利率和首付比例确定遵循因城施策原则,采用了全国、城市、银行三层的定价机制。本次全国下调利率下限后,各地下调房贷利率的空间进一步打开,进一步降低购房者的成本,叠加近期各地行政端的调控政策持续放松,包括降低首付、松绑限售限购等政策,将有望改善市场预期,提振购房需求边际改善。金融供给端来看,已落地对于优质民企针对性的纾困政策来缓解房企资金链压力,应对偿债高峰。同时鼓励房企积极推盘销售,增加市场供应量。我们预计五月中旬后,房地产销售动能将有所改善,随着房地产销售市场持续下行,预计金融端以及行政端政策还会持续增强。我们继续推荐开发类:万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团;物业管理类:招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。
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