地产政策洞察系列之七:2022首轮土拍压力犹存,市场回暖尚需时日平安证券2022-05-23.pdf
摘要:平安观点:试点城市宅地供应同比微降,首批规则延续优化:2022年已公布计划的17城合计住宅供应面积1.4亿平米,较2021年计划供应下降8%;其中14城首批供地规模占全年计划12%,较2021年首批占比(27%)下滑,主要受全年供应批次增加影响。2022年首批集中供地主要采用“限地价、限房价、摇号/一次性报价”方式,对比2021年第三批限房价城市数量有所减少,同时上年流拍本轮回炉地块起拍价下调、部分地块销售限价上调,整体看竞拍要求、供地质量均有所优化。首批土拍表现平平,央国企仍为拿地主力:2022年18城首批集中土拍成交土地337宗,合计成交3966亿元;流拍率17%、成交溢价率5%,并未较2021年第三批(13%、3%)明显改观。其中,城市间、区域间延续分化,核心城市核心地块更受青睐。从房企拿地特征来看,受可合作方数量减少、合作稳定性降低等因素影响,18城独立成交地块数量攀升,占总成交比例达82%;得益于资金优势,央国企仍为拿地主力;同时地方国企托底现象依旧存在。盈利能力方面,测算热点地块毛利率均值21%,与2021年第二批(20%)基本相当,高于2021年首批(16%)。资金压力为土拍平淡主因,二批次预计仍将承压:尽管政策端持续改善,但当前行业仍旧面临融资渠道不畅、销售回款不足两大问题,房企现金流遭受影响,销售去化预期随之降低,拿地热情受到阻碍。往后看,我们判断短期土地市场仍将承受压力,主要考虑政策时滞、后续批次供应地块难以实现年内销售,以及幸存房企或更为注重商业模式优化、综合实力提升,一味冲击规模已不再为首要目标之一。投资建议:尽管土拍规则优化、供地质量提升,但在资金压力及销售悲观预期作用下,2022年首批集中供地并未出现明显改观,行业下行压力仍旧存在。后续随着政策发力及疫情后复苏形成共振,我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期,下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期,板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注,一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业,如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等;一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设等。物管板块估值已至历史低位,随着政策松绑及房企资金改善,有望带来优质物企估值修复,建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。风险提示:1)政策改善及时性低于预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)房地产行业短期波动超出预期风险。
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