摘要：2022年5月20日，最新公布的贷款市场报价利率（LPR）结果显示，1年期LPR报3.7%，与上次持平；5年期以上品种报4.45%，较上次下降15BP。点评非对称性降息体现了货币政策进一步加大对地产等重点领域的支持力度。5年期LPR本月下调15BP至4.45%，时隔3个月再度下调，也创下了历史最大降幅，超出市场预期，也是至今为止唯一一次单独下调5年期品种。结构性降息体现了在当前稳增长的关键期，宽信用力度加码，强化对重点领域和薄弱环节的支持力度，稳地产对于经济增长的重要性提升。我们认为金融数据走弱、地产销售景气度持续低迷是此次5年期LPR下调的主要原因。1）4月信贷、社融数据均大幅走低，意味着央行宽信用力度有望加码，当前降低企业融资成本和居民贷款利率的迫切性进一步增强。2）通过一系列行业内部政策调整后，房地产行业基本面仍然承压。4月销售景气度低迷叠加疫情反复的影响下，住宅销售面积同比锐减42.4%，创下2007年以来的单月最大降幅，地产基本面的提振迫在眉睫。我们认为5年期LPR下调将带动房贷利率下行，对购房成本下降、激活合理住房消费需求起到更直接的传导效果。1）央行先后下调首套房贷利率下限和房贷利率基准，后续各地房贷利率将进一步下行。结合日前央行下调首套房贷利率下限，首套普通自住房贷利率下限下调至4.25%（详见我们此前的报告《央行下调房贷利率下限释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台》）。2）购房成本降低：以首套房贷100万元贷款30年为例计算，本次下调利率后，月供将减少89元，总利息支出减少约3.21万元。3）支持合理需求释放，增强市场信心。本次LPR下调以及下调首套房贷利率下限均体现了央行稳定有效需求的决心。从过往周期来看，降息周期通常被包含在行业政策宽松周期中，销售上行始于降息后2-3个月（详见我们的报告：《五年期LPR时隔21个月首度下调，行业政策仍需进一步改善；继续看好地产板块》）。降息和行业宽松同时出现时，基本面有改善预期，或带动行业量价企稳。5年期以上LPR的下调增强了购房者信心，但对需求总量的提振作用仍有待观察，观望情绪尚在。我们认为从实际政策落地效果来看，房贷利率调整起到的作用相对有限，后续金融口若有更多市场有效性更强的信贷政策（例如央行发文降低商贷首付比例下限、地方继续调整“认房认贷”标准等等）配合其他行业政策宽松，并能在更高能级的核心城市扩围，方能起到更加有效的提振市场信心的作用。投资建议：虽然当前房地产行业基本面尚未改善，但宏观宽松和行业宽松都较为确定，本次5年期以上LPR超预期的下调对于房地产市场的信心提振有一定利好。我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”，虽然政策对市场的传导仍需要时间，但基本面的企稳预期开始逐步增强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。风险提示：房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

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