摘要：投资摘要：市场行情：本周（5.7-5.13）A股地产指数（申万房地产）涨幅3.91%（上周-5.44%），A股大盘（万得全A）涨幅3.51%（上周-1.35%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-3.03%（上周-5.56%），H股大盘（恒生指数）涨幅-0.52%（上周-5.16%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。行业基本面：新房销售持续下滑，二手房销售有回暖迹象。从数据来看，45城商品房累计销售面积（5.1~4.12）同比-51.1%，上月同比-50.8%；16城二手房成交面积（5.1~5.15）同比-5.5%，上月同比-32.6%。去化周期上升趋势减缓。从数据来看，15城商品房去化周期（截至5.15）为805天，上月同期为759天。土地市场依旧弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（截至5.15）成交土地建面同比-37.8%，上周累计同比-35.2%；本周100大中城市（5.9~5.15）土地成交溢价率1.4%，上周1.0%；100大中城市本年累计（截至5.15）土地成交总价同比-57.2%，上周累计同比-53.1%。融资压力大。从数据来看，境内地产债发行规模（5.1~5.15）累计同比-33.8%，上月规模同比-49.8%；境外地产债发行规模（5.1~5.15）累计同比-100%，上月规模同比56.1%；信托融资规模（5.1~5.15）累计同比-86.2%，上月规模同比-78.8%。投资策略：5月15日，央行、银保监会联合发布通知，将首套房按揭贷款利率设定为LPR下浮20BP，地方政府可自主确定房贷加点利率，房贷利率相当于最低可按照4.4%执行。中央层面呵护市场的态度已经较为清晰，但从历史上首套普通自住住房的房贷利率最高下浮30%的幅度来看，按揭利率下行还有较大的政策操作空间。在中央层面频繁表态稳定市场的基调之下，各地因城施策的鼓励政策也日渐频繁。长沙已备案或已登记房屋，用作租赁住房后，可不纳入家庭套数计算；东莞多孩家庭放宽购房，取证满2年可交易转让；南京自5月11日起生育二孩及以上的本地居民家庭可新购一套住房。销售的复苏是“稳地价、稳房价、稳预期”这一政策目标实现基石，重塑市场信心是当务之急。我们认为，政策的空间还较大，在房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、二手房交易成本等方面都有一定的可操作空间。政府提振市场的决心已经较为清晰，地产支持政策的出台上将更为有的放矢。各地会以支持合理住房需求为方向，持续的推出购房鼓励政策，直至扭转当前销售失速下滑的局面。我们认为，重塑市场信心，还需要进一步引导市场认识和把握“防风险”和”稳增长”的政策目标，厘清行业在不同阶段的主要矛盾与实践道路。高杠杆、高周转的行业发展模式，房价的泡沫化上涨，确实会累积较大的宏观风险，需要政策引导来防范和化解重大风险。但地产行业作为国民经济的支柱行业之一，销售腰斩般的下滑，房企大面积的暴雷躺平，同样会给经济的稳定发展造成巨大的负面影响。我们认为，尊重居民合理的住房改善需求，支持和鼓励居民正常的住房消费与投资，也是地产长效机制的重要组成部分，与“房住不炒”的政策基调是相契合的。“房住不炒”不是等同于房价不涨或者房价下跌，更不意味着要压制行业的发展。只有各方正确认识了政策目标，才能更好的重建市场信心，促进销售恢复。我们预计，随着疫情的退坡和政策的密集落地，销售将逐渐回暖，需求支撑好的高能级城市将率先复苏，而低能级城市则需要更为强力的需求托底政策和更长的政策见效期。销售的改善将推动新开工与拿地的逐步企稳，地产的信用创造能力和产业链上下游的拉动能力也将逐渐恢复。地产投资的回暖，也将直接拉动产业链上下游的需求恢复，从而有效促进国民经济健康循环。我们建议将关注点逐渐从政策博弈下的板块β收益，转移到受益于行业出清和销售复苏的优质房企α收益，在持有优质央企和国企背景的地产企业的同时，积极布局稳健经营的优质民企。我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部央企国企背景的地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

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