摘要：主要观点：市场表现：上证指数本周+2.8%，收报于 3084.3 点；创业板指本周+5.0%，收报2358.2 点；沪深 300 本周+2.0%，收报于 3988.6 点。房地产板块+3.9%，在 31 个行业内位列第 10 位。新房成交：成交面积同比-52.5%，环比+68.0%本周（5.6-5.12），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 217 万方，同比-52.5%，环比+68.0%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 42 万方，同比-42.3%、环比+70.7%；二线（14 城）一手房合计成交面积 119 万方，同比-51.1%、环比+80.9%；三线（14 城）一手房合计成交面 56 万方，同比-60.3%、环比+44.6%。二手房成交：成交面积同比-47.1%，环比+108.1%本周（5.6-5.12）我们重点跟踪的 17 城二手房成交面积合计约 90 万方，同比-47.1%，环比+108.1%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 29 万方，同比-44.5%、环比+86.8%；二线（8 城）二手房合计成交面积 37 万方，同比-46.6%、环比+118.4%；三线（7 城）二手房合计成交面积 24 万方，同比-50.5%、环比+123.0%。新房库存： 库存面积环比-0.21%，去化周期 12.1 月截至 2022.5.12，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9200 万方，环比-0.21%，整体去化周期（按面积）约 12.1 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3205 万方，环比-0.12%，去化周期 10.4 月；二线（6 城）新房库存 3299 万方，环比-0.31%，去化周期 9.6 月；三线（6 城市）新房库存 2696 万方，环比-0.19%，去化周期 25.4 月。土地市场：百城土地成交面积 1470 万方，成交土地总价 500 亿元，土地溢价率 2.10%上周（5.2-5.8），百城土地供应数量为 174 宗，对应土地供应建面约1317 万方；百城土地成交数量为 195 宗，对应土地成交建面约 1470 万方，成交土地总价约 500 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 429 万方、 321 万方和 721 万方，同比分别为+123%、 -78%和-42%，对应土地溢价率分别为+1.18%、+0.71%和+2.60%。投资建议：本周 4 月社融增量降幅超预期，首套房贷利率下调 20 个基点；地方调控放松加速。 具体看， 4 月社融存量同比增长 10.2%，增速回落0.4pct。社融增量为 9102 亿元，比上年同期少增 9468 亿元；其中，住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元。 5 月 15 日， 央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 本次首套房贷政策优惠力度大： 根据贝壳研究院数据， 2022 年 4 月 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17%，二套利率为 5.45%，首套房贷和二套房贷利率分别有 77bp 和 25bp 的下降空间。近期从中央到地方，各类利好政策不断，然而市场形势却并未如预期回暖， 向后看：1） 销售迎来拐点才是建立后市信心的关键。 近期疫情在京沪及更多城市出现， 居民购房受到影响， 叠加近期市场低迷及去年高基数效应， 销售继续承压是大势所趋，短期内难以实现向上拐点。2） 重点关注后市货币工具的使用， 房贷利率仍有较大下降空间。 社融增量单月同比降幅超 50%仅有 2008 年 10 月（yoy-65%） 、2010 年 6 月（yoy-52%） 、 2011 年 9 月（yoy-62%） 、 2014 年7 月（yoy-67%） ，其中除 2010 年 6 月以外， 其余年份皆有后续降息举措，因此推测除 5 月 15 日首套房贷利率下调 20 个基点之外，依然存在下调的可能性。3） 热点城市更需政策“强心针”， “四限放松” 或在即。 根据克尔瑞统计， 2022 年年初至今，已有近 70 个城市放松调控政策，但是强有力政策基本集中在个别弱二线城市及其他低线城市，目前效果并不显著。 向后看，强二线城市如杭州、南京、成都、武汉、东莞、珠海等，极有可能在已有宽松政策基础上，进一步解除“限购”“限贷”“限价” “限售”， 从而释放刚需及改善型需求。继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。 调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退， 2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型： 新城控股、 金科股份；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。风险提示：房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

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