摘要：主要观点：事件国家统计局发布2022年1~4月房地产开发投资和销售数据。销售端：4月商品房销售额近腰斩，政策放松力度有望进一步加大2022年1~4月，商品房销售面积同比-20.9%（1~3月-13.8%），4月单月-39.0%（3月-17.7%）；销售金额同比-29.5%（1~3月-22.7%），4月单月-46.6%（3月-26.2%）。其中，住宅销售金额累计同比-32.2%（1~3月-25.6%）。价格维度，2022年1~4月全国销售均价同比-10.8%（1~3月-10.4%）；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达13481元/方。往后看，2022年5月至今（截至5月14日）30大中城市高频成交面积数据显示同比-53.4%。4月销售延续Q1疲态，短期降幅波动走向需重点观察政策环境：i）5月15日下调首套住房商贷利率政策的落地效果及后续LPR的调整；ii）各地政策进一步放松力度，尤其关注下调首付比等措施；iii）二线城市放松限购的举措。融资端：4月到位资金同比-35.5%，开工走弱致国内贷款单月降幅达-28.0%；销售回款单月降幅达-49.7%促“以价换量”销售“以价换量”的背后是融资端的不顺畅。2022年1~4月到位资金同比-23.6%（1~3月-19.6%），4月单月-35.5%（3月-23.0%）。结构上，4月单月国内贷款（同比-28.0%）、自筹资金（同比-6.6%）、回款（首付+按揭）（同比-49.7%）【其中个人按揭（同比-42.4%）、首付款（同比-53.0%）】。从占比来看，销售回款仍为主要的资金来源渠道（4月单月占比47.9%），各细分渠道单月同比皆负。由此可见之前的政策放松效果并不显著，居民总体按揭需求不振，从央行发布的4月社会融资规模统计数据报告可以印证：住房贷款减少605亿元，同比少增 4022 亿元。向后看，在良性循环和因城施策政策引导下，政府有望进一步释放积极信号， 融资端修复进度依然取决于销售端是否迎来拐点。国内贷款累计同比降幅达-28.0%，主要由于新增项目疲软。2022 年1~4 月新开工同比-26.3% （1~3 月-17.5%）， 4 月单月-44.2% （3 月-22.2%） 。 从拿地向开工传导的角度而言， 拿地-销售普遍存在 2~3Q的时滞。 开工走弱原因主要为： i） 后市成交悲观预期， 房企主动推延开工；ii）集中供地政策下，房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。投资端：开发投资累计同比转负，主要源于“土地付款节奏”弱化和“保交付”压力并存2022年1~4月房地产开发投资完成额同比-2.7%（1~3月+0.7%），4月单月-10.1%（3月-2.4%）。投资端转弱原因或在于：i）土地投资：去年年初实施的“集中供地”+年中出台的“出让金转入税务部门征收”带来土地出让金支付节奏的转变影响正在弱化，集中供地冷热不均难以维持自发性的正增长；ii）建安投资：政府对于“保交付”的要求更高带动建安投入提升。此外，今年《政府工作报告》再提城市更新，加上3月郑州新政再推棚改等，开发投资韧性是否有“补位替代”有待观察。投资建议继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、金科股份；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等。风险提示房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

免责声明：
1.本站部分作品是由网友自主投稿和发布、编辑整理上传，对此类作品本站仅提供交流平台，不为其版权负责。
2.如发布机构认为违背了您的权益，请与我们联系，我们将对相关资料予以删除。
3.资源付费，仅为我们搜集整理和运营维护费用，感谢您的支持！

合集服务：
单个细分行业的合集获取请联系行研君：hanyanjun830