房地产及物管行业周报2022年W19:楼市成交环比反弹,拐点未至以稳为先浙商证券2022-05-16.pdf
摘要:本周核心观点政策面:本周中央及全国各地持续出台利好楼市政策。中央层面,银保监会发文提出引导银行业保险业更好推动社会主义现代化城市,涉及“引导金融资源高效配置至城市发展重点领域与薄弱环节”、“因城施策合理配置金融资源”等方面。各地方也持续为楼市松绑,如苏州新房限制转让时间由3年调整为2年,二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限;合肥瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购;洛阳出台组合政策,优化房地产项目准入备案与二手房公积金政策,提高住房公积金贷款额度;东莞出台组合政策,允许取得产权证满2年的商品住房进行交易,对符合二孩或三孩生育政策的家庭允许新购1套商品房;南京也支持二孩及以上家庭改善住房,允许新增购买1套商品住房;等等。基本面:全国30城新房成交面积环比反弹,同比降幅与上周持平,总量处历史低位;全国18城二手房成交面积环比大幅反弹(+166%),且同比降幅持续收窄(-27%,缩窄5pct);土地市场方面,上周全国百城土地供给与成交面积环比同比均为负值,总体表现趋冷,但一线城市表现突出(环比+297%,同比+151%)。行情:本周A股房地产板块跑赢大盘1.87pct,H股房地产板块跑输大盘0.73pct,恒生物业服务及管理跑赢大盘0.55pct;房地产板块与物业板块的重点AH股标的上涨个数均少于下跌个数。本周观点:需求修复弱于预期,优选胜算高的好标的。本轮周期受疫情影响需求修复弱于年初预期,加剧了行业和企业的负担,在2022年5-12月仍有较多债到期的压力下,基本面修复时间越晚对企业挑战越大。对应的,政策放松力度要更大才能扭转局面。风险并未消散、行业基本面并未明确筑底的情况下,我们认为投资可以回归简单的底层逻辑:1)稳房地产=稳经济,地产不稳,政策放松不停,beta行情不停;2)艰难时刻,搏弹性不如搏确定性,优质龙头存活确定性高,当前龙头受益于行业供给优化的alpha属性未明显在估值中体现,因此基本面企稳前龙头性价比更高;3)区域修复预期减弱,仅个别城市基本面尚可,聚焦基本面扎实的小而美企业稳定性更强。投资建议:【保利发展】性价比最高的龙头房企;【滨江集团】受益于杭州基本面的稳健小霸王;【华发股份】深耕珠海和长三角的潜力黑马;【天健集团】深圳小而美基建+地产成长标的。风险提示:政策放松后效果不及预期,板块信心承压。
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