地产行业周报:央行下调首套房利率下限,多地创新楼市松绑政策平安证券2022-05-16.pdf
摘要:周度观点:本周长沙、东莞等地创新性松绑楼市,涉及“多孩可多房”、存量房屋盘活供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算等,优化限购政策的同时,亦符合鼓励生育、发展保障性住房、“房住不炒”等政策方针;央行及银保监明确首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点,我们认为短期政策发力带动的估值修复有望持续;中长期看,随着本轮阵痛期中部分房企退出或收缩,行业格局有望优化,具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块主要关注,一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业,如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等;一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、金科股份、中南建设等。物管板块估值处于历史低位,随着政策持续松绑,开发企业资金端改善,有望带来优质物企估值持续修复,关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。政策环境监测:1)央行、银保监:首套房商业贷款利率较LPR利率减20个基点。2)长沙、东莞等地出台新政松绑楼市,促进良性循环;3)苏州集中供地:国企仍是拿地主角,土拍市场分化不均。市场运行监测:1)成交环比改善,短期压力仍存。本周新房成交3万套,环比升85.5%;二手房成交1.6万套,环比升186.5%。5月前13日新房日均成交同比降59.5%,降幅较4月扩大4pct。随着各地政策落地,购房信心有望逐步重塑。但短期受疫情防控、政策时滞影响,成交仍旧面临压力。2)改善型需求占比环比上升。2022年4月32城商品住宅成交中,90平以上套数占比环比升1.2pct至81.3%。3)库存环比微增,短期稳中趋降。16城取证库存10292万平,环比升0.1%。资金及楼市压力下,房企偏向现有库存去化,叠加疫情反复影响工程及推盘进度,短期库存规模或稳中趋降。4)土地成交、溢价率回落,一线占比提高。上周百城土地供应建面1317.4万平、成交建面1470.3万平,环比降72.1%、降54.9%;成交溢价率1%,环比降5.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比29.2%、21.8%、49%,环比分别升25.9pct、降23.8pct、降2.2pct。资本市场监测:1)地产债:本周境内地产债发行60亿元,环比增加21.5亿元;海外债无发行,环比持平;重点房企发行利率区间为2%-3.54%,可比发行利率多数较前次下滑。2)信托:本周集合信托发行18.6亿元,环比减少2.5亿元。3)地产股:本周房地产板块涨3.91%,跑赢沪深300(2.04%);当前地产板块PE(TTM)12.58倍,估值处于近五年79.1%分位。风险提示:1)供给充足性降低风险;2)房企业绩承压风险;3)政策呵护不及预期风险。
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