摘要：每周一谈： “因城施策”持续发力 首套房贷利率下限下调本周各地房地产调控政策在“因城施策”下持续宽松，多地放松调控政策、提高对住房需求的贷款支持：因城施策”城市能级及政策放松力度提升。 政策放松的城市中，包括苏州、合肥、长沙、沈阳等多座高能级城市。在已放松的城市，政策松绑力度有所加强， 以苏州为例，在 4 月 11 日苏州已完成一轮政策松绑，将非本市户籍购房要求由 3 年内连续 2 年降至累计 2 年，并将二手房限售年限由 5 年降至 3年，时隔 1 个月后，便再度降低社保要求至 6 个月，取消二手房限售。以市场表现为导向，我们认为未来“因城施策”仍有空间。 以苏州为例， 5月 9 日政策松绑后，苏州一批次土拍热度提升有限： ①底价成交仍是绝大多数， 15 宗地块成交中 11 宗底价成交，市场存在冷热分化； ②参拍房企均为国央企及政府平台，其中招商、中粮、中铁建等国央企获取 7 宗地块，城投平台获取 8 宗地块； ③政策松绑后房企仍保持相对谨慎。 苏州土地市场热度虽然较 2021 年三批次土拍有一定回升，但较 2021 年一批次有较大差距。此外，本周长沙推出存量房盘活政策，给调控提供了新的参考形式。 业主选择将存量房盘活供作租赁住房并运营年限不低于 10 年，盘活供作租赁住房后，原住房不纳入家庭住房套数计算。 该政策一方面盘活了原有闲置的存量房，并将其转化为租赁用房，将有助于租赁住房供给的目标达成；另一方面，由于供作租赁住房后，也释放了合理的改善性购房需求。5 月 15 日，首套商业住房贷款利率下限调整为不低于 LPR 减 20 个基点，全局性调控政策松绑首现：调整后首套商贷利率下限将由此前 LPR4.6%下降至 4.4%，二套房商贷仍保持不低于 LPR 加点 60BP 执行；贷款利率下限下调针对首套首贷，政策导向以合理的刚需客户为主，但另一层面我们也应关注，若部分城市实行“认房不认贷”等机制， 首套房的认定标准若有调整，政策也可惠及更多购房需求；各地执行标准仍将有一定差异，本次政策更多为方向性指导，执行仍需关注各城市具体情况。我们认为需关注城市的商品房市场基本面以及原有执行的贷款利率，低能级城市的跟进几率更大；全局性政策具有风向标意义，未来房地产政策仍将持续宽松，尽管本次利率下限下调仅是方向性指导，但同样是全国层面的政策放松，对未来政策走向具有较好的前瞻意义；关注本次利率下限下调对后续 LPR 利率的影响。数据追踪（5 月 2 日-5 月 8 日）：新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-59 PCT、 -40 PCT，一线城市-52 PCT， -38 PCT，二线城市-76 PCT， -69 PCT，三线城市-35 PCT，+6 PCT。二手房市场： 13 城二手房成交面积单周同比-18 PCT，累计同比-29 PCT。土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比+3 PCT，成交建筑面积累计同比-8 PCT，成交金额累计同比-48 PCT，土地成交溢价率为 0.98%。城市行情环比： 北京（-22 PCT），上海（-69 PCT），广州（-38 PCT），深圳（-67 PCT），南京（-18 PCT），杭州（-79 PCT），武汉（-9 PCT）投资策略： 政策空间持续宽松，基本面复苏是必然结果，布局行业内的优势龙头是确定性很强的方向，建议关注经保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。随着政策底部进一步确认，可关注优质民企的修复机会，如旭辉控股、金科股份等。风险提示： 销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。

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