2021年物业服务年报综述:公司基本面符合预期,看好优质民企估值修复中泰证券2022-05-11.pdf
摘要:板块业绩回顾:1)竞争格局大体稳定:截至2022年4月,A股和H股上市的国内物业服务企业已超50家,当前资本市场的物业板块已经较为稳定,整体呈现出强者恒强的格局;2)收入利润维持高速增长:我们统计的A+H股56家物业上市企业2017-2021年收入同比增速分别为29.05%、30.24%、35.31%、47.91%、50.35%;归母净利润同比增速分别为58.53%、62.33%、45.88%、78.70%、50.07%;3)ROE阶段性下降:因上市带来净资产的快速扩张与平稳发展业务间的错配带来ROE短暂下滑,随着物业上市融资潮退却,预计板块ROE会企稳;4)财务健康:行业整体资产负债率在2021年后降至42%左右。资产端主要是现金,负债端以应付款为主,大多数公司无有息负债。公司经营概述:1)收入业绩高增,公司间分化:20家重点物业公司2021年的收入同比增长中位数为51%,其中民企属性、背靠房地产开开发商、偏住宅业态,存在较大交付体量及并购逻辑的公司,营收增速较快;2)公司间毛利率差距缩小:原先毛利率处于行业较低位置的公司,凭借新业务开展及存量业务梳理改善经营效率,毛利率得到修复;3)费用率下行:物业服务行业整体管理经营依旧粗放,中后台数字化程度仍有较大提升空间,行业销售管理费用率呈下行趋势。行业趋势判断:1)行业或长期维持较高景气度:物业行业三大业务板块均有万亿的市场潜力,头部公司市占率较低,未来依然有持续高速成长机会;2)行业政策将保持稳定或乐观方向:近年来,物业政策主要围绕行业现存痛点进行制度补足与优化,及鼓励发展多元业务展开,整体基调围绕鼓励行业健康发展制定;3)板块估值触底且呈现分化趋势,优质民企存在修复空间:2021年物业资本市场“前高后低”,公司估值体系经历从分化到重塑,而2022年初又经历二次重塑,优质民企估值进一步折让,我们认为短期地产信用风险对优质民营物业造成的冲击可控,随着地产信用风险缓释,未来修复弹性空间更大。投资建议:2021年财报反映出物业公司基本面全方位稳中向好,收入利润维持高增长,盈利能力稳定,财务健康,业务发展势头强劲;物业板块2021年资本市场表现较差主要是受房地产关联方信用风险拖累,展望后市,我们认为行业优质赛道逻辑不变,公司高成长逻辑不变。投资方向上推荐选择行业龙头及优质的一线公司,或细分赛道上具有竞争力的头部公司。短期,我们认为国企、央企背景的标的抗风险能力较强,如:保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等;中长期,房地产板块筑底回暖,信用风险缓释后,建议关注民企龙头与优质一线,如:碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务、融创服务等;此外,细分赛道如商管、商写等,在未来3-5年存在量价齐升的逻辑,建议关注优质的赛道龙头与一线品牌,如:华润万象生活、宝龙商业、新大正、星盛商业、卓越商企等。风险提示:1、房地产行业竣工低于预期;2、房地产市场销售低于预期;3、物业费市场化进度低于预期;4、物管业务行业渗透率提升不及预期;5、部分业态物业市场放开程度不及预期;6.数据测算偏差风险。
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