地产行业周报:中央推进县城城镇化建设,广州、无锡土拍热度仍低平安证券2022-05-09.pdf
摘要:周度观点:本周中共中央、国务院印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,与此前十四五规划等一脉相承,旨在引导农业转移人口就近城镇化,预计都市圈内县城、资源与交通优势类县城、农业发达地区县城、生态资源丰富类县城更加受益;本周广州、无锡首批集中土拍热度仍低,长沙、资阳松绑调控政策;尽管地产板块有所调整,我们认为短期政策发力带动的估值修复有望持续;中长期看,随着本轮阵痛期中部分房企退出或收缩,行业格局有望优化,具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块主要关注,一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业,如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等;一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、金科股份、中南建设等。物管板块估值处于历史低位,随着政策持续松绑,开发企业资金端改善,有望带来优质物企估值持续修复,关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。政策环境监测:1)中共中央、国务院印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》;2)广州、无锡集中供地:地方国企表现突出,多宗地块底价成交。市场运行监测:1)成交环比下行,短期压力仍存。本周新房成交1.6万套,环比降46.1%;二手房成交0.6万套,环比降67.6%。5月前6日新房日均成交同比降73.6%,降幅较4月扩大18.1pct。随着各地政策落地,购房信心有望逐步重塑。但短期受疫情防控、政策时滞影响,成交仍旧面临压力。2)改善型需求占比环比上升。2022年3月32城商品住宅成交中,90平以上套数占比环比升3.1pct至80.2%。3)库存环比微降,短期稳中趋降。16城取证库存10283万平,环比降0.4%。资金及楼市压力下,房企偏向现有库存去化,叠加疫情反复影响工程及推盘进度,短期库存规模或稳中趋降。4)土地成交回落、溢价率回升,三线占比提高。上周百城土地供应建面598.8万平、成交建面380.6万平,环比降79.7%、降78.9%;成交溢价率2.9%,环比升0.1pct。其中一二线、三线成交建面分别占比30.6%、69.4%,三线占比环比升17.4pct。资本市场监测:1)地产债:本周境内地产债发行38.5亿元,环比减少61.7亿元;海外债无发行,环比减少2.4亿美元;重点房企发行利率区间为2.75%-3.48%,可比发行利率较前次下滑。2)信托:本周集合信托无发行,环比减少7.8亿元。3)地产股:本周房地产板块跌5.44%,跑输沪深300(-2.67%);当前地产板块PE(TTM)12.1倍,估值处于近五年77%分位。风险提示:1)供给充足性降低风险;2)房企业绩承压风险;3)政策呵护不及预期风险。
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