摘要：市场行情：本周（4.23-4.29）A股地产指数（申万房地产）涨幅-0.96%（上周-9.20%），A股大盘（万得全A）涨幅-1.56%（上周-4.76%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-0.03%（上周-9.43%），H股大盘（恒生指数）涨幅2.18%（上周-4.09%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。行业基本面：疫情持续冲击销售。从数据来看，45城商品房累计销售面积（4.1~4.27）同比-50.8%，上月同比-41.6%；16城二手房成交面积（4.1~4.28）同比-29.9%，上月同比-30.3%。去化周期继续上升。从数据来看，15城商品房去化周期（截至4.28）为832天，上月同期为652天。土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至5.1）成交土地建面同比-42.8%，上周累计同比-36.9%；本周100大中城市（4.25~5.1）土地成交溢价率2.9%，上周2.7%；100大中城市本年累计（截至5.1）土地成交总价同比-61.2%，上周累计同比-53.1%。融资压力大。从数据来看，境内地产债发行规模（4.1~4.30）累计同比-49.8%，上月规模同比-41.4%；境外地产债发行规模（4.1~4.30）累计同比-56.1%，上月规模同比9.4%；信托融资规模（4.1~4.30）累计同比-78.8%，上月规模同比-84.7%。投资策略：中央政治局会议指明地产政策的支持方向，行业即将迎来政策扶持高潮。4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议强调，“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”当前政策基调与鼓励方向都已经得到中央的确认，政府提振市场的决心已经较为清晰，地产支持政策的出台上将更为有的放矢，供需两端的金融支持和限购限售限贷的放松都将更加积极，行业即将迎来政策扶持高潮。销售的复苏是“稳地价、稳房价、稳预期”这一政策目标实现基石，购房的支持政策将会持续的推出，直至扭转当前销售失速下滑的局面。房企的投资意愿本质上还是要根据销售预期而定，居民购房的销售意愿也往往是与市场的热度正相关。销售的改善将推动新开工与拿地的逐步企稳，地产的信用创造能力和产业链上下游的拉动能力也将逐渐恢复。地产投资的回暖，也将直接拉动产业链上下游的需求恢复，从而有效促进国民经济健康循环。我们预计，随着疫情的退坡和政策的密集落地，销售将逐渐回暖，需求支撑好的高能级城市将率先复苏，而低能级城市则需要更为强力的需求托底政策和更长的政策见效期。我们建议将关注点逐渐从政策博弈下的板块β收益，转移到受益于行业出清和销售复苏的优质房企α收益，加强此类房企的配置。当前，诸多风险较大的低信用民企，接下来依然面临着极大的流动性压力，可能难以支撑到市场回暖的时候就会继续暴雷；而且频繁的负面消息与几乎丧失的拿地能力，也极大的损害了企业的市场声誉与未来的发展空间。而高信用的优质房企在频繁暴雷的行业背景之下依然能实现稳健经营，在销售端更能获得购房者的信任；在供给端又能不断获得金融机构的融资支持，在当前的市场环境下依然拥有公开市场拿地和并购获取项目的能力；在政府推动民营房企纾困的过程中，高信用的央企国企地产和稳健经营的民营龙头，还有机会承接出险房企的核心资产，在行业出清过程中进一步整合优质资源。市场声誉与经营实力为高信用房企的未来发展奠定了基石，有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科A，保利发展，金地集团，也建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

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