房地产:杭州土拍区域分化明显,滨江绿城收获颇丰上海证券2022-04-27.pdf
摘要:事件4 月 25 日, 杭州 2022 年首批集中供地结束, 成交总金额 826.75 亿元,平均溢价率 6.41%。本次共出让地块 60 宗,成交 59 宗,流拍 1宗, 其中 23 宗封顶转线下竞价, 27 宗底价成交。主要观点调整竞拍规则, 以次高报价原则确定竞得人。 本次杭州集中供地的竞拍过程采用“同一时间5宗地块同时竞价,且5宗地块为不同区域”的方式, 自由竞价环节节奏加快, 考验房企的竞价决策能力。 同时还采用了新的竞价规则, 地价到达封顶价之后, 通过线下“一次报价+摇号”方式, 并以次高报价原则确定竞得人”。非主城区供应超八成,成交热度区域分化明显。 本次杭州土拍中, 触及封顶转入一次性竞价的23宗地块大部分位于核心区域, 而临安区、富阳区以及余杭区、临平区等非核心区域地块,几乎均以底价成交。同时,从土地区域供给来看,上城、拱墅、滨江、西湖四个主城区供应土地11宗,规划建面占比15.6%,萧山、余杭等非主城区供应土地规划建筑面积占比84.4%。本土房企表现活跃,滨江斩获11宗土地。 本轮土拍房企参与热情较高,其中滨江联合体以总价184.35亿摘地11宗;绿城位居第二, 以总价146.32亿元摘地7宗,杭州东部城建、萧山城投等地方平台均有斩获。 品牌房企如万科以58.22亿元斩获余杭区2宗土地,龙湖集团以10.1亿元拿下上城区1宗土地,越秀地产以20.07亿元拿下临安区三宗土地。投资建议随着因城施策进入深水区, 多地出台楼市新政稳定市场预期, 调控范围逐步扩张至南京、苏州等高能级城市。杭州此次土拍调整竞拍规则, 以次高报价原则确定竞得人,在“限房价、限地价”背景之下,房企利润空间受限,因此开发商更加关注项目销售去化,因此热门地块竞争愈加激烈。短期内, 信用环境仍需改善,资金面马太效应凸显, 融资成本较低、拥有拿地优势的企业或将受益;中长期来看,经历此次行业深度调整之后,具备融资、拿地优势的品牌房企在未来的竞争中将具备明显优势。 相关标的:(1)融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企,如保利发展(600048.SH)、绿城中国(3900.HK)、龙湖集团(0960.HK)、滨江集团(002244.SZ)、华发股份(600325.SH)、信达地产(600657.SH) 等; (2) 保障性租赁住房建设推动代建需求逐步打开, 深耕政府代建多年的绿城管理控股(9979.HK)。风险提示房地产政策调控超预期;商品房销售不及预期。
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